Rolul notarilor publici în tranzacțiile imobiliare: ce verifică notarul, ce acte îți trebuie și cât costă (2026)

La vânzarea unui apartament, a unei case sau a unui teren, notarul public nu e o formalitate: fără el, contractul nu e valabil. Codul civil cere ca actele prin care se transmite proprietatea asupra unui imobil înscris în cartea funciară să fie încheiate în formă autentică, altfel sunt lovite de nulitate absolută (art. 1.244). Notarul verifică cine e proprietarul și dacă imobilul are ipoteci sau datorii, le explică ambelor părți ce semnează, calculează și încasează impozitul vânzătorului și trimite actul la cartea funciară. Mai jos găsești ce spune legea notarilor, ce verifică notarul concret, ce acte pregătești și ce costuri să iei în calcul.

Cine este notarul public, potrivit legii

Activitatea notarilor e reglementată de Legea nr. 36/1995 a notarilor publici și a activității notariale, republicată, cu modificările până în decembrie 2024. Câteva prevederi care contează pentru cine cumpără sau vinde:

• notarul public îndeplinește un serviciu de interes public și are statutul unei funcții autonome (art. 3); profesia se exercită doar în cadrul Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România (UNNPR) și al Camerelor notarilor;
• actul întocmit de notar, cu sigiliul și semnătura lui, este de autoritate publică și are forța probantă prevăzută de lege (art. 7). Ce a constatat notarul personal (cine s-a prezentat, data, locul) face dovada până la declararea actului ca fals (art. 100);
• notarul trebuie să verifice ca actul să nu cuprindă clauze contrare legii și bunelor moravuri și să le dea părților lămuriri, ca să se convingă că au înțeles sensul actului și îi acceptă efectele. Dacă actul cerut e contrar legii, notarul refuză să-l întocmească (art. 9);
• notarul are competență generală (art. 15): pentru o vânzare poți merge la orice birou notarial, nu doar la cel din orașul unde se află imobilul. Excepția importantă e succesiunea, care se face la notarul din zona ultimului domiciliu al celui decedat.

Notarul nu e avocatul uneia dintre părți. Legea îi cere să le explice amândurora ce semnează, indiferent cine l-a ales și cine plătește onorariul.

De ce nu poți vinde o casă sau un teren fără notar

Regula vine din Codul civil: convențiile care transmit sau constituie drepturi reale ce urmează să fie înscrise în cartea funciară trebuie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute (art. 1.244). Un contract „de mână” pentru vânzarea unui apartament nu te face proprietar și nu poate fi intabulat.

Antecontractul (promisiunea de vânzare-cumpărare) nu trebuie neapărat încheiat la notar, dar mulți îl fac acolo, ca să fie cât mai sigur. Codul civil prevede că, dacă una dintre părți refuză nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă poate cere instanței o hotărâre care să țină loc de contract. Dreptul la acțiune se prescrie în 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat (art. 1.669). Dacă plătești un avans, trece în antecontract suma, termenul de semnare și ce se întâmplă cu avansul dacă tranzacția cade.

Ce verifică notarul înainte de semnare

Legea îi cere notarului să clarifice raporturile dintre părți, să verifice dacă scopul lor e legal și să ceară documentele și autorizațiile necesare. La cererea părților, poate obține el însuși o parte din documente, fiindcă are acces la registrele publice și la birourile de carte funciară (art. 80 din Legea 36/1995). Concret, la o vânzare imobiliară, notarul verifică:

1. Identitatea părților. Dacă una dintre părți e reprezentată, verifică procura specială autentică, inclusiv în registrul național al procurilor (art. 91).
2. Cartea funciară. Cere extrasul de carte funciară pentru autentificare, din care rezultă cine e proprietarul și dacă imobilul are ipoteci, sechestre, interdicții sau procese notate.
3. Actul de proprietate. Cum a dobândit vânzătorul imobilul: contract de vânzare, certificat de moștenitor, donație, hotărâre judecătorească.
4. Datoriile la primărie. Certificatul fiscal eliberat de primărie arată dacă s-au plătit impozitele pe clădire sau teren; notarul îl poate obține direct (art. 80 alin. 4).
5. Datoriile la asociația de proprietari. La apartamente, Legea 196/2018 (art. 33) cere adeverința asociației privind datoriile. Dacă există datorii, vânzarea se poate face doar dacă cumpărătorul acceptă expres, în contract, să le preia.
6. Acordul soțului sau al soției. Dacă locuința e bun comun, nu poate fi vândută decât cu acordul ambilor soți (art. 346 Cod civil); actul încheiat fără acord poate fi anulat (art. 347).
7. Certificatul de performanță energetică, pe care vânzătorul trebuie să-l prezinte la vânzarea unei clădiri sau a unui apartament (Legea 372/2005).

La terenurile agricole din extravilan există o procedură specială, prin care anumite categorii de persoane au drept de preempțiune (Legea 17/2014). Durează mai mult, așa că întreabă notarul de la început ce pași urmează.

Ce acte pregătești

Lista exactă o dă notarul, în funcție de imobil și de situația părților. De regulă, e nevoie de:

Vânzătorul	Cumpărătorul
act de identitate; certificatul de căsătorie, dacă e cazul	act de identitate; certificatul de căsătorie, dacă e cazul
actul de proprietate și documentația cadastrală	dovada banilor sau documentele de la bancă, dacă ia credit
certificatul fiscal de la primărie	procura specială, dacă trimite pe altcineva să semneze
adeverința de la asociația de proprietari (la apartamente)
certificatul de performanță energetică

Dacă imobilul nu are cadastru și intabulare, rezolvă asta înainte de a căuta cumpărător. Vezi și ghidul despre cadastru și intabulare și lista completă a actelor necesare la vânzarea unei proprietăți.

Ziua semnării și ce urmează

1. Notarul redactează contractul pe baza actelor și a înțelegerii dintre părți: prețul, modul de plată, data predării, cine preia eventualele datorii.
2. Părțile citesc contractul, iar notarul explică fiecare clauză. E momentul să întrebi tot ce nu e clar; după semnare e mult mai greu de schimbat ceva.
3. Impozitul pe venitul din transferul proprietății, datorat de vânzător, se calculează și se încasează de notar înainte de autentificarea actului (art. 111 Cod fiscal).
4. Părțile semnează, iar notarul autentifică actul.
5. Notarul trimite actul la oficiul de cadastru și carte funciară și face demersurile de publicitate în numele părților (art. 80 alin. 3). După intabulare, cumpărătorul apare în cartea funciară ca proprietar.

Cât costă notarul și cine plătește

La o vânzare plătești, de regulă, onorariul notarului, tariful pentru intabulare la cartea funciară și extrasul de carte funciară; separat, vânzătorul datorează impozitul pe transfer, încasat tot de notar. Onorariile notariale au praguri minime, propuse de Consiliul UNNPR și aprobate de ministrul justiției (Legea 36/1995), iar suma depinde de valoarea din contract.

Cifrele se schimbă, așa că nu te baza pe procente auzite de la cunoscuți. Pune prețul în calculatorul de taxe notariale și vezi dintr-o dată onorariul, intabularea, impozitul vânzătorului și extrasul de carte funciară. Pentru cifra finală, cere un calcul de la biroul notarial ales.

Cine plătește? Codul civil spune că, dacă părțile nu convin altfel, cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare sunt în sarcina cumpărătorului (art. 1.666). Impozitul pe venit rămâne în sarcina vânzătorului. Orice altă împărțire trebuie discutată dinainte și scrisă în antecontract.

Dacă iei credit, adaugă costurile notariale la calculul avansului: în calculatorul de credit vezi rata, iar în bugetul de pornire pui avansul plus costurile de la notar.

Înainte de notar: găsește proprietatea potrivită

Notarul verifică actele, nu prețul. Dacă prețul e corect, verifici tu. În septembrie 2026, pe VDI.ro erau active 20.547 de anunțuri cu apartamente de vânzare, 9.510 cu case și vile și 6.971 cu terenuri. Pornește de la apartamente de vânzare, garsoniere de vânzare, case de vânzare sau terenuri de vânzare și filtrează pe oraș, de exemplu apartamente de vânzare în București sau în Cluj-Napoca. Dacă vrei o locuință nouă, vezi apartamentele noi de vânzare.

Ca să știi dacă prețul cerut e în linie cu piața, uită-te la indicii pieței imobiliare și folosește analiza comparativă. Dacă preferi să lucrezi cu o agenție care să urmărească actele până la notar, găsești agențiile imobiliare din București și din celelalte orașe.

Întrebări frecvente

Pot vinde un apartament fără notar, printr-un contract scris între noi?

Nu. Contractul de vânzare a unui imobil care se înscrie în cartea funciară trebuie încheiat în formă autentică, altfel e nul absolut (art. 1.244 Cod civil). Un astfel de act nu te face proprietar și nu poate fi intabulat.

Cine alege notarul, vânzătorul sau cumpărătorul?

Legea nu stabilește asta; părțile se înțeleg. Notarul are competență generală, deci poate fi orice birou notarial din țară. Fiindcă, dacă nu s-a convenit altfel, cumpărătorul plătește cheltuielile contractului (art. 1.666 Cod civil), în practică el propune adesea notarul.

Cât costă notarul la vânzarea unui apartament?

Onorariul depinde de valoarea din contract și are praguri minime stabilite la nivel național. La el se adaugă intabularea și extrasul de carte funciară, iar vânzătorul plătește impozitul pe transfer. Calculează totul în calculatorul de taxe notariale și cere confirmarea de la notar.

Pot semna prin procură, dacă nu sunt în țară?

Da, prin procură specială autentică. Notarul verifică procura, inclusiv în registrul național al procurilor, înainte de autentificare (art. 91 din Legea 36/1995). Procura se poate face la un notar sau la consulatul României din țara în care te afli.

Se poate vinde un apartament cu datorii la întreținere?

Doar dacă cumpărătorul acceptă expres, în contract, să preia datoriile. Altfel, notarul cere adeverința asociației de proprietari din care rezultă că nu există datorii (Legea 196/2018, art. 33).

Calculează taxele notariale pentru tranzacția ta