Agenții imobiliare neserioase: cum identifici capcanele și cum le eviți (ghid 2026)

O agenție imobiliară neserioasă se recunoaște, de cele mai multe ori, înainte să semnezi ceva: îți cere bani în avans fără să explice pentru ce, îți dă un contract pe care nu ai timp să-l citești, îți promite un preț pe care piața nu îl susține sau nu poate spune clar cine e proprietarul casei pe care ți-o arată. Majoritatea agenților își fac treaba corect, dar capcanele există, iar cele mai multe țin de contractul de intermediere și de comision. Mai jos găsești semnele de avertizare, ce spune Codul civil despre comision și ce verifici înainte să semnezi.

Semnele unei agenții imobiliare neserioase

1. Îți cere bani înainte să vezi ceva concret

„Taxă de înscriere”, „taxă de vizionare”, „acces la baza de date cu chirii” plătite pe loc, fără contract. Legea leagă comisionul de rezultat: agentul îl primește dacă tranzacția se încheie datorită lui. O plată separată poate exista doar dacă e scrisă clar în contract, cu ce anume acoperă. Dacă nu primești contract și chitanță sau factură, nu plăti.

2. Contract vag, dat „doar de semnat”

Nu scrie clar comisionul, cine îl plătește, când devine datorat, pe ce perioadă e încheiat sau ce se întâmplă dacă găsești singur cumpărătorul. Un agent serios îți lasă contractul acasă o zi și îți răspunde la întrebări. Graba e un semnal în sine.

3. Exclusivitate cerută fără explicații

Exclusivitatea nu e ilegală și poate avea sens, dacă agenția chiar lucrează pentru proprietatea ta. Capcana e exclusivitatea pe termen lung, fără plan de promovare și cu penalitate dacă vinzi tu direct. Cere în scris: durata, ce face concret agenția (fotografii, anunțuri, vizionări, rapoarte), cum ieși din contract și cât te costă.

4. Promite un preț prea bun

Unii agenți îți spun un preț mare ca să semnezi cu ei, apoi, după câteva luni fără telefoane, îți cer să scazi. Verifică singur: uită-te la proprietăți asemănătoare din aceeași zonă și la indicii pieței imobiliare. Analiza comparativă îți arată cum se raportează proprietatea ta la cele aflate acum pe piață.

5. Anunțuri-momeală

Un apartament foarte ieftin, cu poze frumoase, care „tocmai s-a dat” când suni, dar ți se oferă altele. Semne: același anunț apare cu prețuri diferite, agentul nu știe adresa exactă sau etajul, pozele nu se potrivesc cu descrierea. Pe VDI.ro vezi istoricul de preț și anunțuri similare pe pagina fiecărui anunț, iar cu compararea anunțurilor pui variantele una lângă alta.

6. Nu poate arăta cine e proprietarul

Un agent serios știe din prima zi cine e proprietarul, dacă proprietatea are cadastru și intabulare și dacă are ipotecă sau alte sarcini. Toate apar în extrasul de carte funciară, pe care îl poți cere și tu, fără să depinzi de agent.

7. Îți cere arvuna în mâna lui

Arvuna și avansul se dau vânzătorului, pe baza unui antecontract semnat de vânzător și cumpărător, cu termen și condiții clare. Codul civil spune ce se întâmplă cu arvuna dacă una dintre părți se retrage (art. 1.544–1.545): dacă a dat-o cumpărătorul și renunță fără motiv, o pierde; dacă vânzătorul se retrage, datorează dublul. Banii dați „agentului, ca să rezerve” nu au protecția asta dacă nu există un act clar.

8. Firmă de negăsit

Nu are nume de firmă pe contract, CUI, sediu sau recenzii verificabile, iar agentul vorbește doar pe un număr de telefon. Caută firma după CUI pe site-ul ANAF sau al Registrului Comerțului și vezi dacă are activitate. Agenții imobiliari sunt și entități raportoare pentru prevenirea spălării banilor (Legea nr. 129/2019), așa că e normal să-ți ceară actul de identitate; nu e normal să nu-ți spună cine sunt ei.

Comisionul: ce spune legea și unde apar capcanele

Contractul de intermediere e reglementat de Codul civil la art. 2.096–2.102. Cuantumul comisionului nu e fixat de lege: îl negociezi. Iată regulile care te ajută să-l citești corect:

• Comisionul depinde de rezultat. Agentul îl primește doar dacă tranzacția se încheie ca urmare a intermedierii lui (art. 2.097). Dacă nu s-a stabilit suma, se ține cont de practica dintre părți sau de uzanțe.
• Cheltuielile se plătesc doar dacă scrie. Fără o clauză expresă, agentul nu ți le poate cere (art. 2.098).
• Termenul de 15 zile. Ai obligația să-l anunți pe agent că ai semnat, în cel mult 15 zile, altfel comisionul se dublează, dacă prin contract nu se prevede altfel (art. 2.101). Aceeași regulă se aplică dacă comisionul e procent din preț: trebuie să-i comunici prețul. E o clauză pe care puțini o știu și pe care un agent neserios o poate folosi împotriva ta.
• Mai mulți agenți. Dacă tranzacția a fost intermediată de mai mulți agenți, comisionul se împarte egal între ei, dacă nu s-a stipulat altfel, chiar și atunci când ai semnat contracte separate cu fiecare (art. 2.099). Citește ce scrie în fiecare contract, ca să nu plătești de două ori.
• Semnătura în numele tău. Agentul te poate reprezenta la semnare numai cu împuternicire expresă (art. 2.102). Nu semna procuri generale „ca să fie mai simplu”.

Dacă ești persoană fizică, contractul cu agenția e un contract cu un profesionist, iar clauzele dezechilibrate impuse fără negociere pot fi contestate ca abuzive (Legea nr. 193/2000). Pentru o reclamație, te poți adresa Autorității Naționale pentru Protecția Consumatorilor.

Ce verifici înainte să semnezi cu o agenție

1. Firma: numele complet, CUI și sediul trecute în contract; verifică-le pe surse oficiale.
2. Comisionul: suma sau procentul, cu sau fără TVA, cine îl plătește, când devine datorat.
3. Durata și exclusivitatea: pe cât timp, cum încetează, ce penalități există.
4. Ce face agenția: unde publică anunțul, cine face pozele, cum te ține la curent.
5. Actele proprietății: extras de carte funciară recent, înainte de orice avans.
6. Un exemplar semnat din contract rămâne la tine, cu toate paginile.

Cum alegi o agenție de încredere

Pornește de la agențiile care lucrează efectiv în orașul tău și au oferte publicate. Pe VDI.ro vezi lista pe oraș: agenții imobiliare din București, din Cluj-Napoca, din Iași, din Timișoara, din Brașov sau din Constanța. Pe pagina fiecărei agenții vezi ofertele ei active: dacă sunt actualizate, cu poze reale și descrieri complete, e un semn bun. Discută cu două-trei agenții și compară ce îți propun, în scris.

Cere-i agentului să-ți explice pașii tranzacției: antecontractul, actele, notarul. Despre partea de la notar, citește rolul notarilor publici în tranzacțiile imobiliare. Costurile de la notar le afli dinainte din calculatorul de taxe notariale, iar dacă iei credit, rata o vezi în calculatorul de credit. Așa nu mai depinzi de ce îți spune cineva la telefon.

Și fără agenție se poate

Nu ești obligat să lucrezi cu o agenție. Dacă vinzi sau închiriezi, publici gratuit pe VDI.ro, ca persoană fizică: până la 10 anunțuri active, câte 20 de poze, 30 de zile, cu prelungire gratuită. Îți faci cont pe pagina de înregistrare. Dacă ești cumpărător sau chiriaș, poți filtra doar ofertele de la proprietari, fără comision, în apartamente de vânzare, apartamente de închiriat sau case de vânzare. Salvează căutarea și primești pe email ofertele noi; pe un anunț care te interesează poți pune o alertă de preț.

Întrebări frecvente

Trebuie să plătesc comision dacă nu am cumpărat nimic?

Nu, dacă tranzacția nu s-a încheiat ca urmare a intermedierii agentului (art. 2.097 din Codul civil). Cheltuielile agentului le datorezi doar dacă scrie expres în contract (art. 2.098).

Pot semna cu mai multe agenții în același timp?

Da, dacă nu ai semnat exclusivitate cu una dintre ele. Citește însă fiecare contract: dacă tranzacția e intermediată de mai mulți agenți, comisionul se împarte egal între agenți, dacă nu s-a stipulat altfel, chiar și cu contracte separate (art. 2.099).

Ce se întâmplă dacă nu anunț agentul că am semnat la notar?

Ai la dispoziție cel mult 15 zile. Dacă nu-l anunți, comisionul se dublează, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel (art. 2.101).

E normal ca agenția să-mi ceară buletinul?

Da. Agenții imobiliari sunt entități raportoare potrivit Legii nr. 129/2019 și trebuie să-și identifice clienții. Nu e normal însă să nu știi tu cu ce firmă lucrezi.

Unde reclam o agenție imobiliară neserioasă?

Pentru clauze abuzive sau practici înșelătoare, la Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatorilor. Dacă ai pierdut bani, discută cu un avocat: contractul semnat și dovezile de plată sunt punctul de plecare.

Vezi agențiile imobiliare din orașul tău pe VDI.ro