Evaluare apartament: cât valorează apartamentul tău în 2026

Pe 26 octombrie 2026, un metru pătrat de apartament scos la vânzare pe VDI.ro costa în medie 3.292 € în Cluj-Napoca și 1.278 € în Bacău, de peste două ori și jumătate mai puțin. Și totuși, diferența care contează pentru tine nu e cea dintre orașe, ci cea dintre două apartamente din același cartier: unul la etajul 2, renovat, într-un bloc cu lift, altul la ultimul etaj, cu instalațiile neschimbate de 40 de ani. Media orașului nu-ți spune cât valorează apartamentul tău, ci doar de unde începi.

Ghidul de mai jos te ajută să pui în anunț un preț pe care cumpărătorii îl iau în serios. Afli prin ce diferă prețul cerut de prețul de vânzare și de valoarea de piață, ce prețuri se cer acum pe VDI.ro în 16 orașe mari, cum faci singur o evaluare prin metoda comparației, ce crește și ce scade valoarea, când ai nevoie de un evaluator autorizat ANEVAR și cât costă, plus greșelile care țin un apartament luni întregi pe piață.

Preț cerut, preț de vânzare, valoare de piață: trei cifre diferite

Când te întrebi „cât valorează apartamentul meu”, pui de fapt una dintre trei întrebări. Prețul cerut e cel din anunț, adică ce speră vânzătorul să obțină. E singurul vizibil pentru toată lumea, de aceea pare „prețul pieței”, dar nu e. Prețul de vânzare e cel trecut în contractul de la notar, după negociere, și pe el îl plătește cumpărătorul cu adevărat. Valoarea de piață e o estimare argumentată, făcută de un evaluator autorizat după standarde profesionale, de exemplu atunci când cumpărătorul ia credit.

Între prețul cerut și cel de vânzare stă negocierea. Nu-ți dăm un procent „standard” de negociere, pentru că el depinde de cât de aproape e prețul cerut de piață, de câte alternative are cumpărătorul în aceeași zonă și de cât de repede trebuie să vinzi. Un apartament cerut corect se negociază puțin. Unul cerut mult peste piață fie nu primește telefoane, fie ajunge să scadă de mai multe ori, iar fiecare scădere îi spune cumpărătorului că mai are loc de negociere.

Mai există o cifră care îi încurcă pe mulți proprietari: valorile din studiul de piață al camerelor notarilor, cunoscute drept „grila notarilor”. Ele nu spun cât valorează apartamentul tău. Sunt valori minime folosite la calculul impozitului: dacă prețul declarat în contract e mai mic decât valoarea minimă din studiu, impozitul se calculează la valoarea din studiu (art. 111 alin. 4^1 din Codul fiscal). Sunt un prag fiscal, nu un preț de vânzare.

Prețurile cerute pe VDI.ro în 16 orașe, în octombrie 2026

Ca să ai un reper, am calculat din anunțurile active pe VDI.ro pe 26 octombrie 2026, pentru apartamentele și garsonierele de vânzare din fiecare oraș mare: câte anunțuri sunt, prețul mediu cerut pe metru pătrat, suprafața medie și prețul mediu cerut. Sunt anunțuri de la proprietari și de la agenții, cu apartamente vechi și noi la un loc.

Oraș	Anunțuri active	Preț mediu cerut (€/mp)	Suprafață medie	Preț mediu cerut
București	6.071	2.545	69 mp	191.654 €
Brașov	2.889	2.370	57 mp	136.259 €
Timișoara	2.589	2.060	57 mp	116.262 €
Iași	2.444	2.065	55 mp	114.389 €
Sibiu	1.659	2.068	62 mp	127.442 €
Cluj-Napoca	951	3.292	62 mp	204.609 €
Ploiești	720	1.562	61 mp	96.022 €
Oradea	365	1.946	57 mp	108.410 €
Pitești	363	1.608	56 mp	88.326 €
Suceava	354	1.644	64 mp	103.429 €
Constanța	326	1.935	57 mp	111.707 €
Bacău	234	1.278	55 mp	70.271 €
Arad	196	1.362	67 mp	87.068 €
Târgu Mureș	146	1.900	63 mp	115.960 €
Galați	105	1.402	50 mp	69.789 €
Craiova	28	2.210	55 mp	122.675 €

Înainte să folosești cifrele, ține cont de patru lucruri:

• sunt prețuri cerute, nu prețuri de tranzacție: arată ce speră vânzătorii, nu ce s-a semnat la notar;
• media nu e mediană: câteva apartamente foarte scumpe trag media în sus; în București, prețul mediu de 191.654 € e peste cât ar ieși din înmulțirea mediei pe metru pătrat cu suprafața medie (2.545 × 69 ≈ 175.600 €), semn că aici apartamentele mari au și un metru pătrat mai scump;
• unele eșantioane sunt mici: la Craiova avem doar 28 de anunțuri, o ofertă restrânsă din care nu tragem concluzii, iar Galați (105) și Târgu Mureș (146) trebuie citite și ele cu prudență;
• orașul nu e cartierul: în același oraș, diferențele dintre cartiere și dintre blocurile vechi și cele noi sunt mai mari decât multe diferențe dintre orașe.

Ce spun cifrele

Cluj-Napoca e singurul oraș peste 3.000 €/mp, cu aproximativ 29% peste București pe metru pătrat, deși apartamentele de acolo sunt în medie mai mici (62 mp față de 69 mp). Brașovul urmează cu 2.370 €/mp. Timișoara, Iași și Sibiu au practic același preț cerut pe metru pătrat, între 2.060 și 2.068 €, dar prețul mediu diferă cu peste 13.000 de euro între Iași și Sibiu, pentru că la Sibiu apartamentele scoase la vânzare au în medie 62 mp, iar la Iași 55 mp. E exemplul perfect pentru de ce compari pe metru pătrat, nu pe preț total.

Urmează un grup între 1.900 și 1.950 €/mp (Oradea, Constanța, Târgu Mureș), apoi Suceava, Pitești și Ploiești, între 1.562 și 1.644 €/mp. Cele mai mici prețuri cerute pe metru pătrat sunt în Galați, Arad și Bacău, sub 1.410 €. Dacă ai un apartament de 55 mp în Iași, media orașului dă 55 × 2.065 = 113.575 €. E un ordin de mărime, nu un preț; prețul real îl afli din comparația cu apartamentele din jurul tău.

Cum îți evaluezi singur apartamentul prin metoda comparației

Metoda pe care o poți aplica singur pornește de la aceeași idee pe care o folosesc și evaluatorii pentru apartamentele din bloc: îți compari locuința cu altele cât mai asemănătoare din aceeași zonă. Îți ia o oră sau două și îți dă un interval de preț pe care îl poți apăra în fața oricărui cumpărător. Pașii:

• Notează datele exacte ale apartamentului tău: suprafața utilă din acte, numărul de camere, etajul și numărul total de etaje, anul blocului, compartimentarea, starea și ce are în plus (parcare, boxă, centrală proprie).
• Caută 8–10 apartamente comparabile: același cartier sau cartierele vecine, același număr de camere, suprafață apropiată, bloc din aceeași perioadă.
• Calculează prețul pe metru pătrat pentru fiecare: prețul cerut împărțit la suprafața utilă. Compari metri pătrați, nu prețuri totale.
• Scoate din calcul extremele: anunțurile cu date evident greșite, apartamentele nefinisate sau cele de lux care nu seamănă cu al tău.
• Ordonează comparabilele de la cel mai mic la cel mai mare preț pe metru pătrat și vezi unde se potrivește al tău, după diferențele de etaj, stare și vechime.
• Cântărește vechimea anunțurilor: un anunț care stă de luni de zile pe piață arată de obicei un preț pe care cumpărătorii nu l-au acceptat.
• Transformă rezultatul într-un interval, nu într-o singură cifră, și abia apoi alege prețul din anunț.

Cum ajustezi diferențele

Nu există un procent oficial pentru un etaj în plus sau pentru o baie renovată, iar diferențele variază de la un oraș la altul. Principiul e simplu: dacă un comparabil e mai bun decât apartamentul tău la un criteriu important, prețul tău vine sub al lui; dacă e mai slab, vine peste. Un exemplu ilustrativ, cu cifre rotunde: ai 54 mp, două camere, etajul 2 din 4, bloc din anii ’80, renovat acum trei ani. Găsești cinci apartamente asemănătoare cerute la 2.150, 2.250, 2.300, 2.400 și 2.550 €/mp. Cel de 2.550 € e într-un bloc nou, deci îl lași deoparte; cel de 2.150 € e la parter și nerenovat, deci al tău stă peste el. Rămâi între 2.250 și 2.400 €/mp, adică între 121.500 și 129.600 €.

Ce crește și ce scade valoarea

Aceleași criterii apar în aproape orice comparație. Cumpărătorii le verifică la vizionare, așa că merită să le treci cinstit și în anunț:

• locația în cartier: transportul, școlile, magazinele și parcurile din apropiere cresc valoarea; zgomotul și traficul intens o scad;
• etajul: etajele intermediare sunt de obicei preferate, iar parterul și ultimul etaj se vând mai greu, mai ales fără lift sau cu acoperișul neizolat;
• blocul: anul construcției, anveloparea, liftul, starea scării și a acoperișului; o încadrare în clasa I de risc seismic poate îndepărta mulți cumpărători;
• starea apartamentului: instalațiile, ferestrele, băile și bucătăria refăcute contează mai mult decât mobila;
• compartimentarea și lumina: decomandatul și orientarea bună sunt căutate, camerele de trecere și apartamentele întunecoase mai puțin;
• dotările: centrala proprie, locul de parcare, boxa și balconul;
• actele: un apartament intabulat, cu acte clare și fără modificări neautorizate se vinde mai ușor, mai ales cumpărătorilor cu credit.

Unde găsești comparabilele

Pe VDI.ro, anunțurile comparabile le vezi pe paginile de categorie, de exemplu apartamentele de vânzare din București, din Brașov sau din Cluj-Napoca, unde filtrezi după cartier, număr de camere, suprafață utilă, etaj, an de construcție și compartimentare. Separat, pe pagina cu apartamentele de vânzare direct de la proprietar vezi cum își prețuiesc apartamentele alți proprietari ca tine.

Dacă vrei să faci pașii de mai sus mai repede, folosește analiza comparativă de preț. Introduci tipul proprietății, localitatea, cartierul, camerele, suprafața și, opțional, etajul, anul construcției și prețul pe care îl ai în minte. Unealta pune alături ofertele active din zonă și pe cele care au ieșit din piață fără să mai fie reîmprospătate de peste trei luni, dintr-o bază de peste 500.000 de anunțuri de la proprietari. Rezultatul e un interval și poziția prețului tău față de el. Comparabilele le vezi fără cont, primele trei analize salvate în cont sunt incluse, iar următoarele costă câte 3 credite VDI.

Evaluarea făcută de un evaluator ANEVAR: când îți trebuie și cât costă

O evaluare profesională devine obligatorie în cel mai frecvent caz din vânzările de apartamente: cumpărătorul ia credit ipotecar. Banca cere ca apartamentul adus în garanție să fie evaluat de un evaluator autorizat; BCR, de exemplu, cere ca evaluatorul să fie membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR). De regulă, evaluarea o face cumpărătorul, prin bancă sau cu un evaluator ales de el, și tot el o plătește. Pentru tine, ca vânzător, raportul contează indirect: suma împrumutată ține cont de valoarea stabilită de evaluator, iar dacă aceasta iese sub prețul convenit, cumpărătorul poate primi mai puțini bani decât spera și trebuie să acopere diferența sau să renegocieze. Un preț pus din start aproape de piață reduce acest risc.

Cât costă? Tarifele le stabilește fiecare evaluator. Ca reper, în fișa creditului Casa Mea a BCR, actualizată la 1 octombrie 2026, costul evaluării unui apartament apare de 590 de lei cu TVA. Pentru alte bănci și pentru evaluatorii independenți, întreabă direct. Dacă vrei să-ți comanzi singur o evaluare, găsești evaluatorii autorizați în motorul de căutare de pe site-ul ANEVAR, unde filtrezi după județ și după specializarea pentru proprietăți imobiliare (EPI).

Merită să plătești o evaluare înainte de anunț? De cele mai multe ori nu e nevoie: metoda comparației îți dă un interval suficient de bun. O evaluare profesională te ajută când apartamentul e atipic (foarte mare, la casă, cu teren sau cu dotări rare), când în zona ta sunt prea puține anunțuri ca să compari sau când ai nevoie de o valoare argumentată, de exemplu la o împărțire între moștenitori.

Greșeli frecvente când pui prețul în anunț

Din anunțurile pe care le vedem zilnic pe VDI.ro, cele mai multe probleme de preț se repetă:

• prețul „cu negociere inclusă” pus mult peste piață: cumpărătorii compară anunțurile între ele și sar peste al tău înainte să ajungă să negocieze;
• prețul copiat de la vecin, deși el are alt etaj, altă stare sau o parcare pe care tu nu o ai;
• media orașului folosită drept preț, fără comparația din cartier;
• prețul stabilit după nevoie, adică după cât îți trebuie pentru următoarea locuință, sau după cât te-a costat renovarea;
• suprafețe amestecate în calcul: împarți prețul tău la suprafața utilă și pe al altora la cea construită, iar comparația iese strâmbă;
• grila notarilor luată drept valoare, deși e doar un prag pentru impozit;
• prețul diferit în anunț și la telefon, care îi face pe cumpărători să nu mai aibă încredere.

Întrebări frecvente

Cum aflu cât valorează apartamentul meu?

Compară-l cu 8–10 apartamente asemănătoare din același cartier: aceleași camere, suprafață apropiată, bloc din aceeași perioadă. Calculează prețul pe metru pătrat al fiecăruia, așază-ți apartamentul în interval după etaj, stare și vechime, apoi înmulțește cu suprafața utilă.

Pot face o evaluare de apartament online, gratuit?

Poți obține online o estimare, nu o evaluare oficială. Pe VDI.ro, analiza comparativă îți arată comparabilele fără cont și îți dă un interval de preț; primele trei analize salvate sunt incluse. Un raport de evaluare cu valoare pentru bancă îl face doar un evaluator autorizat.

Cât costă evaluarea unui apartament?

Fiecare evaluator își stabilește tariful. Ca reper, la creditul Casa Mea al BCR, costul evaluării unui apartament e de 590 de lei cu TVA, conform fișei actualizate la 1 octombrie 2026. La un credit, evaluarea o plătește de regulă cumpărătorul.

Grila notarilor arată valoarea apartamentului?

Nu. Valorile din studiul de piață al camerelor notarilor sunt minime fiscale: dacă prețul din contract e mai mic, impozitul se calculează la valoarea din studiu. Valoarea de piață a apartamentului tău poate fi diferită de ea.

Ce fac dacă evaluarea băncii iese sub prețul de vânzare?

Cumpărătorul poate primi un credit mai mic decât spera și trebuie fie să pună mai mulți bani proprii, fie să renegocieze cu tine. De aceea e util ca antecontractul să spună ce se întâmplă în această situație.

Prețul corect e primul pas spre o vânzare liniștită

Un preț bine pus nu e cel mai mare preț posibil, ci cel care atrage cumpărători serioși și rezistă la negociere și la evaluarea băncii. Media orașului îți dă reperul, comparația din cartier îți dă intervalul, iar starea și actele apartamentului decid unde te așezi în el.

Când ai intervalul, scrie un anunț care îl justifică, cu poze bune și detalii cinstite; te ajută ghidul despre cum redactezi un anunț imobiliar. Pe VDI.ro, anunțul de proprietar e gratuit: până la 10 anunțuri active în același timp, 20 de fotografii pe anunț, 30 de zile activ cu posibilitate de prelungire, fără comision și fără exclusivitate, iar cei interesați te pot contacta prin telefon, WhatsApp, mesaj, email sau ofertă de preț direct pe anunț. Când ai actele pregătite, îți publici anunțul gratuit pentru apartamentul de vânzare în câteva minute, cu prețul corect de la început.