Acte necesare la vânzarea unui apartament sau a unei case: lista completă 2026

Ai găsit cumpărătorul, ați bătut palma și notarul vă poate primi peste zece zile. Abia acum afli că trei dintre acte au termen: adeverința de la asociația de proprietari e valabilă 30 de zile, certificatul fiscal de la primărie tot 30 de zile, iar extrasul de carte funciară pentru autentificare doar 10 zile lucrătoare. Scoase prea devreme, expiră înainte de semnare; scoase prea târziu, amână programarea. Din februarie 2026 mai e un detaliu pe care puțini îl știu: și cumpărătorul trebuie să aibă certificatul lui fiscal, altfel actul e nul.

Mai jos ai lista completă a actelor pentru notar, cu ce înseamnă fiecare, cine îl eliberează, cât costă și cât e valabil. Afli în ce ordine le scoți ca să nu expire, ce se schimbă dacă ești căsătorit, ai moștenit locuința, mai ai credit, ești plecat din țară sau vinzi în numele unui minor, și prin ce diferă vânzarea unei case sau a unui teren de cea a unui apartament.

Lista completă a actelor pentru notar

Pentru un apartament fără complicații, dosarul vânzătorului e mai scurt decât pare. Notarul îți poate cere și alte documente, în funcție de cazul tău, dar aproape orice vânzare pornește de la lista de mai jos:

• actul de identitate valabil al fiecărui proprietar (cartea de identitate sau, pentru românii cu domiciliul în străinătate, pașaportul);
• actul de proprietate în original: contract de vânzare, contract de donație, certificat de moștenitor, hotărâre judecătorească definitivă, titlu de proprietate, contract de construire cu procesul-verbal de recepție etc.;
• documentația cadastrală, adică numărul cadastral și cartea funciară deschisă pe numele tău;
• extrasul de carte funciară pentru autentificare, pe care îl cere notarul;
• certificatul de performanță energetică (certificatul energetic), obligatoriu la vânzarea oricărei locuințe;
• certificatul de atestare fiscală de la primăria unde e înregistrat imobilul, care arată că nu ai datorii la bugetul local;
• adeverința de la asociația de proprietari, la apartamente, plus ultima factură de utilități și dovada plății ei;
• certificatul de căsătorie, dacă ești căsătorit, și acordul soțului sau al soției, când e cazul;
• procura autentică, dacă unul dintre proprietari nu poate veni la semnare.

Cumpărătorul vine cu actul de identitate și cu propriul certificat fiscal, de la primăria unde are domiciliul. Din cele două liste se vede că un singur act lipsă poate bloca semnarea, așa că merită să le treci pe toate prin mână din timp. Dacă vrei să înțelegi ce face notarul cu fiecare document, am scris separat despre ce verifică notarul la o vânzare.

Actul de proprietate și cartea funciară: de aici pornește totul

Actul de proprietate arată cum ai devenit proprietar, iar tipul lui spune ce acte suplimentare îți mai trebuie. Dacă ai cumpărat, ai un contract de vânzare autentificat. Dacă ai primit locuința de la părinți, ai un contract de donație. Dacă ai moștenit-o, ai un certificat de moștenitor sau o hotărâre judecătorească de partaj. La o locuință nouă, actul poate fi contractul cu dezvoltatorul, însoțit de procesul-verbal de recepție. Notarul îl vrea în original, așa că, dacă l-ai pierdut, cere din timp un duplicat de la biroul notarial care l-a emis sau de la arhiva notarilor.

Verifică singur extrasul de carte funciară, înainte de anunț

Cartea funciară e registrul în care statul ține evidența imobilului: ce este, al cui este și ce sarcini are (ipoteci, interdicții, litigii). Ca proprietar, extrasul de carte funciară pentru informare e gratuit din aprilie 2025; pentru altcineva costă 20 de lei online sau 25 de lei la ghișeu. Atenție: la sfârșitul lui octombrie 2026, platformele online ale ANCPI pentru public, ePay și MyEterra, încă nu funcționau după atacul informatic din vară, așa că extrasul se ia deocamdată de la ghișeul oficiului de cadastru (OCPI) din județul tău.

Uită-te în extras la trei lucruri: dacă numele tău apare corect ca proprietar, dacă suprafața corespunde cu ce vinzi și dacă în ultima parte apare o ipotecă sau o interdicție. O ipotecă veche, de la un credit achitat demult, dar neradiată, se rezolvă ușor acum și greu în ziua semnării.

Dacă imobilul nu are număr cadastral

Notarul lucrează cu extrasul de carte funciară pentru autentificare, iar acesta se eliberează pentru imobilele înscrise în cartea funciară. Dacă apartamentul sau casa nu are încă număr cadastral, întreabă notarul din timp: de regulă îți va cere întâi documentația cadastrală și intabularea. O face un expert autorizat în cadastru, care stabilește prețul lucrării; la el se adaugă tariful ANCPI de 120 de lei pentru recepție și deschiderea cărții funciare. Acesta e actul care durează cel mai mult, de la câteva săptămâni în sus, așa că începe cu el.

Actele care expiră și ordinea în care le scoți

Cele mai multe probleme apar la actele cu termen scurt. Tabelul de mai jos le adună pe toate, cu valorile din legislația în vigoare în octombrie 2026.

Act	Cine îl eliberează	Cât durează	Cât costă	Cât e valabil
Extras CF pentru autentificare	OCPI, la cererea notarului	de îndată, dacă cartea funciară e electronică	40 lei	10 zile lucrătoare de la cerere
Extras CF pentru informare	OCPI (ghișeu, în prezent)	de îndată, dar la ghișeu pot fi cozi	gratuit pentru proprietar	informativ, arată situația din ziua emiterii
Certificat de atestare fiscală (vânzător)	primăria/direcția de taxe locale unde e înregistrat imobilul	cel mult 2 zile lucrătoare	verifică la primărie	30 de zile
Certificat de atestare fiscală (cumpărător)	primăria de domiciliu a cumpărătorului	cel mult 2 zile lucrătoare	verifică la primărie	30 de zile
Adeverința asociației de proprietari	președintele și administratorul	cel mult 3 zile lucrătoare	legea nu prevede un tarif	30 de zile calendaristice
Certificat energetic	auditor energetic atestat	depinde de auditor	preț liber	10 ani
Documentație cadastrală (dacă lipsește)	expert autorizat, recepție la OCPI	săptămâni	onorariul expertului + 120 lei ANCPI	permanentă

Câteva detalii fac diferența. Certificatul fiscal arată datoriile tale la bugetul local, iar ca să-l primești curat trebuie să plătești impozitul pe clădire pentru tot anul în care vinzi, nu doar până la data semnării. Notarul îl poate cere el, cu acordul tău, iar legea permite înlocuirea lui cu verificarea pe cale electronică. Adeverința asociației trebuie să aibă număr de înregistrare, dată, semnăturile președintelui și administratorului, cu numele lor scrise, și ștampila asociației. Dacă blocul nu are asociație funcțională, dai o declarație pe propria răspundere și prezinți ultima factură, cu cel mult două luni în urmă, și dovada plății.

Certificatul energetic e un caz aparte. Legea îți cere să-i dai cumpărătorului o copie înainte de semnare și originalul la semnare; un contract încheiat fără această copie poate fi anulat la cererea cumpărătorului (nulitate relativă). Tot legea cere ca anunțul de vânzare să cuprindă indicatorii din certificat, iar amenda pentru lipsa lor e între 5.000 și 7.500 de lei. De aceea, certificatul energetic e primul act pe care îl faci, nu ultimul.

Ordinea care te ferește de acte expirate

• Înainte de anunț: găsește actul de proprietate, ia extrasul de carte funciară pentru informare și comandă certificatul energetic.
• Tot acum, dacă e cazul: pornește ce durează mult, adică documentația cadastrală, intabularea casei, succesiunea sau discuția cu banca pentru ipotecă.
• Publică anunțul, cu clasa energetică din certificat. Nu ai nevoie de restul actelor ca să-l pui online.
• Când ai cumpărător și dată la notar, cu circa o săptămână înainte: cere certificatul fiscal și adeverința asociației, plătește impozitul pe anul în curs și păstrează ultima factură de utilități. Amintește-i și cumpărătorului de certificatul lui fiscal.
• Cu una-două zile înainte: notarul cere extrasul pentru autentificare, iar pe durata celor 10 zile lucrătoare nu se mai poate face nicio altă înscriere în cartea funciară a imobilului.
• La semnare: vii cu actul de identitate, actul de proprietate și certificatul energetic în original.

Situații speciale: căsătorie, moștenire, credit, procură, minor

Ești căsătorit

Dacă apartamentul a fost cumpărat în timpul căsătoriei, e de regulă bun comun, iar Codul civil cere acordul ambilor soți pentru vânzare: semnați amândoi sau unul vine cu procură de la celălalt. Chiar dacă locuința e doar a ta, dar e locuința familiei, ai nevoie de consimțământul scris al soțului sau al soției. Adu certificatul de căsătorie și, dacă e cazul, convenția matrimonială sau hotărârea de divorț și partaj, iar notarul îți spune în ce formă trebuie dat acordul.

Ai moștenit locuința

Ca să vinzi, succesiunea trebuie dezbătută și finalizată, iar tu trebuie să apari ca proprietar în cartea funciară. Actul de proprietate devine certificatul de moștenitor. Dacă sunteți mai mulți moștenitori, semnați toți sau dați procuri. Contează și momentul: dacă succesiunea se finalizează în cel mult 2 ani de la deces, nu se plătește impozit pe moștenire; după acest termen, moștenitorii plătesc 1% din valoarea masei succesorale.

Mai ai credit ipotecar pe apartament

Poți vinde, dar ipoteca băncii trebuie stinsă și radiată. Cere băncii, din timp, situația soldului și condițiile în care își dă acordul; de obicei, o parte din preț merge direct la bancă pentru închiderea creditului, iar restul la tine. Fiecare bancă are procedura ei, așa că discută cu ea înainte de antecontract. Radierea ipotecii din cartea funciară costă 75 de lei la ANCPI.

Ești plecat din țară

Poți vinde prin procură, dar ea trebuie dată în aceeași formă ca vânzarea, adică autentică. O obții la consulatul României sau la un notar din țara în care stai; în al doilea caz, de regulă îți trebuie și apostila sau supralegalizarea, plus traducerea legalizată. Întreabă notarul din România ce formulare vrea în procură înainte să o semnezi, ca să nu o faci de două ori.

Vinzi în numele unui minor

Părinții sau tutorele nu pot vinde singuri un imobil al copilului. E nevoie de autorizarea instanței de tutelă, iar minorul de peste 14 ani semnează și el, cu încuviințarea părinților. Autorizarea se obține înainte de notar și durează, așa că începe cu ea.

Pe lângă aceste cazuri, câteva scăpări mărunte pot amâna semnarea:

• un coproprietar uitat (fratele, fostul soț) care trebuie să semneze sau să dea procură;
• o ipotecă achitată, dar rămasă înscrisă în cartea funciară;
• o mansardă, o extindere sau un balcon închis care nu apar în acte;
• datorii mici la primărie, din ani trecuți, care opresc certificatul fiscal.

Vânzarea unei case sau a unui teren: ce se schimbă

La o casă, lista e aproape aceeași, cu o diferență importantă: construcția trebuie să fie înscrisă în cartea funciară, nu doar terenul. Dacă ai construit sau ai extins casa și n-ai intabulat-o, faci asta înainte de vânzare. Îți trebuie autorizația de construire, procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, certificatul de atestare a edificării de la primărie și o documentație cadastrală. Pentru casele ridicate înainte de 1 august 2001, legea permite intabularea pe baza unui certificat de la primărie cu suprafața reală și a documentației cadastrale. Tariful ANCPI pentru înscrierea construcției e de 60 de lei plus 0,05% din valoarea de impozitare.

La casă nu ai adeverință de asociație, dar ai nevoie de certificatul energetic, la fel ca la apartament. Certificatul de urbanism nu e necesar la o vânzare obișnuită. Legea îl cere doar când vânzarea presupune dezmembrarea terenului în cel puțin trei parcele, împărțirea parcelelor pentru construcții sau constituirea unui drept de trecere.

La teren fără construcții nu există certificat energetic. Dacă vinzi teren agricol în extravilan, se aplică o procedură separată, cu drept de preempțiune pentru anumite categorii de cumpărători, anunțată prin primărie; întreabă notarul înainte să stabilești calendarul. Pentru publicare ai pagini separate: anunț gratuit pentru casă de vânzare și anunț gratuit pentru teren de vânzare.

Întrebări frecvente

Cât e valabil certificatul fiscal pentru vânzarea unui apartament?

30 de zile de la emitere, potrivit Codului de procedură fiscală. Primăria îl eliberează în cel mult două zile lucrătoare. Cere-l după ce ai stabilit data la notar, nu înainte.

Cumpărătorul are nevoie de certificat fiscal?

Da. Din februarie 2026, legea cere și cumpărătorului un certificat de atestare fiscală de la primăria unde are domiciliul. Fără el, sau fără verificarea electronică ce îl poate înlocui, actul de vânzare e nul de drept.

Pot vinde apartamentul fără certificat energetic?

Nu e o idee bună. Legea îți cere să-l arăți cumpărătorului înainte de semnare, iar contractul încheiat fără el poate fi anulat la cererea acestuia. Certificatul e valabil 10 ani, deci, dacă ai unul mai nou, îl folosești pe acela.

Ce acte îmi trebuie ca să vând un apartament moștenit?

Certificatul de moștenitor, intabularea pe numele moștenitorilor și semnătura tuturor coproprietarilor sau procurile lor, plus actele obișnuite: certificatul fiscal, adeverința asociației și certificatul energetic. La impozitul de vânzare, vechimea se socotește de la data decesului.

Pot publica anunțul înainte să am toate actele?

Da. Pe VDI.ro nu încarci niciun act ca să publici anunțul. Singurul pe care e bine să-l ai deja e certificatul energetic, pentru că legea cere ca indicatorii lui să apară în anunț.

Pregătește actele cât timp anunțul lucrează pentru tine

Vânzarea unei locuințe se blochează rar din cauza actelor grele și des din cauza celor mărunte: o adeverință expirată, o datorie uitată la primărie, un coproprietar care n-a fost anunțat. Dacă începi cu actul de proprietate, extrasul și certificatul energetic, lași pe ultima săptămână doar actele cu termen scurt, iar ziua de la notar devine o formalitate. Ca să știi dinainte cât te costă semnarea, folosește calculatorul de taxe notariale, iar pentru prețul de pornire te ajută analiza comparativă de preț.

Nu trebuie să aștepți ultimul act ca să începi. Ca persoană fizică, poți avea pe VDI.ro până la 10 anunțuri active gratuit, cu până la 20 de fotografii fiecare, active 30 de zile și prelungibile, fără comision și fără exclusivitate. Câteva sfaturi despre text găsești în ghidul despre cum scrii un anunț imobiliar bun. Când ai certificatul energetic, îți publici anunțul gratuit pentru apartament de vânzare pe VDI.ro în câteva minute, iar actele de notar le strângi în timp ce primești primele telefoane.