Impozit și taxe notariale la vânzarea unui apartament în 2026: cât îți rămâne în mână

Vinzi cu 120.000 € un apartament pe care îl ai de mai mult de trei ani: notarul îți reține ca impozit în jur de 1.200 €. Dacă l-ai cumpărat acum doi ani, suma urcă la 3.600 €, deși prețul e același. Restul costurilor de la notar, adică onorariul și intabularea, cad de regulă în sarcina cumpărătorului, așa că în cazul obișnuit îți rămân în mână aproape 118.800 €. Diferența dintre 1% și 3% contează mai mult decât orice altă taxă din tranzacție, iar cine vinde aproape de pragul de trei ani poate pierde 2.400 € pentru câteva zile.

Mai jos găsești regulile în vigoare în octombrie 2026, verificate în Codul fiscal și în ordinele care stabilesc onorariile notarilor și tarifele ANCPI: cât e impozitul și cum se socotește vechimea, când nu se plătește, cât costă notarul și intabularea, cine plătește fiecare sumă și un exemplu complet, pe un apartament de 120.000 €, cu tot ce rămâne după semnare.

Impozitul la vânzare în 2026: 1% sau 3%, fără prag neimpozabil

Codul fiscal (art. 111) stabilește două cote pentru vânzarea unei locuințe din patrimoniul personal, fie apartament, casă sau teren:

• 3% din valoarea tranzacției, dacă ai deținut imobilul cel mult 3 ani inclusiv;
• 1% din valoarea tranzacției, dacă l-ai deținut mai mult de 3 ani.

Nu mai există suma neimpozabilă de 450.000 de lei, care se scădea din preț până la sfârșitul lui 2022. Din 2023, impozitul se aplică de la primul leu, oricât de mic ar fi prețul. Și nu e un impozit pe câștig: se calculează la tot prețul, nu la diferența față de cât ai plătit tu. Nu se scad nici prețul de cumpărare, nici renovarea, nici comisioanele, nici creditul rămas.

Baza de calcul e prețul declarat în contract. Dacă e mai mic decât valoarea minimă din studiul de piață al camerei notarilor (grila notarilor), impozitul se calculează la valoarea din grilă. Când apartamentul are mai mulți proprietari, fiecare plătește pentru cota lui, iar dacă cotele nu sunt precizate, se consideră egale.

Cum se socotește vechimea de 3 ani

Termenul curge de la data la care ai dobândit proprietatea, iar normele Codului fiscal precizează ce dată contează în fiecare caz:

• cumpărare: data actului de cumpărare;
• moștenire: data decesului celui de la care ai moștenit, nu data certificatului de moștenitor;
• donație: data contractului de donație autentificat;
• casă construită de tine: data procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor;
• hotărâre judecătorească: data la care a rămas definitivă;
• cote primite la date diferite (de exemplu, jumătate moștenită, jumătate cumpărată de la frate): fiecare cotă are vechimea ei și poate avea altă cotă de impozit.

Dacă ești aproape de împlinirea celor trei ani, întreabă notarul de la ce zi exactă se aplică 1%. La un apartament de 120.000 €, câteva zile de așteptare înseamnă 2.400 € în plus pentru tine.

Un exemplu: ai moștenit jumătate din apartament în 2015, iar cealaltă jumătate ai cumpărat-o de la fratele tău în 2025. La o vânzare cu 120.000 €, pentru jumătatea moștenită plătești 1%, adică 600 €, iar pentru jumătatea cumpărată 3%, adică 1.800 €. Totalul e de 2.400 €. Dacă aștepți să treacă trei ani și de la cumpărarea celei de-a doua jumătăți, impozitul coboară la 1.200 €. Merită să faci socoteala înainte să stabilești calendarul vânzării, mai ales dacă oricum nu te grăbești.

Cine calculează și cine plătește

Impozitul e al vânzătorului, dar nu-l plătești tu la ANAF. Notarul îl calculează și îl încasează înainte de semnarea contractului, apoi îl virează până pe 25 ale lunii următoare. Nu ai de depus nicio declarație pentru el. Jumătate din sumă ajunge la bugetul localității în care se află locuința, cealaltă jumătate la bugetul de stat.

Când nu se plătește impozitul sau se plătește altfel

Legea scutește câteva situații: donația între soți și între rude sau afini până la gradul al treilea, partajul, reconstituirea proprietății prin legile speciale și darea în plată către bancă (o singură dată). Atenție: dacă vinzi ulterior o locuință primită prin donație sau moștenire, plătești impozitul obișnuit de 1% sau 3%.

Moștenirea are și o regulă proprie. Dacă succesiunea e dezbătută și finalizată la notar în cel mult 2 ani de la deces, moștenitorii nu plătesc impozit pe moștenire. După acest termen, datorează 1% din valoarea imobilelor moștenite, separat de impozitul pe care îl vor plăti când vând.

Onorariul notarului: grila în vigoare în 2026

Onorariile notarilor pentru vânzare sunt stabilite printr-un ordin al ministrului justiției din 2024 (Ordinul nr. 177/C/2024), cu o grilă pe trepte aplicată la prețul în lei. Sunt onorarii minimale: notarul nu poate cere mai puțin, dar poate cere mai mult.

Prețul declarat (lei)	Onorariu minimal, fără TVA
până la 20.000	2,2%, dar cel puțin 230 lei
20.001 – 35.000	440 lei + 1,9% din ce depășește 20.001 lei
35.001 – 65.000	725 lei + 1,6% din ce depășește 35.001 lei
65.001 – 100.000	1.205 lei + 1,5% din ce depășește 65.001 lei
100.001 – 200.000	1.705 lei + 1,1% din ce depășește 100.001 lei
200.001 – 600.000	2.805 lei + 0,9% din ce depășește 200.001 lei
peste 600.000	6.405 lei + 0,6% din ce depășește 600.001 lei

La onorariu se adaugă TVA de 21% și o sumă mică pentru arhivarea actului, pe care calculatoarele notariale o trec la 45 de lei. La fel ca la impozit, dacă prețul declarat e sub grila notarilor, onorariul se calculează la valoarea din grilă. Dacă semnați înainte un antecontract (promisiune de vânzare) cu avans, onorariul lui e de 1% din avans, dar cel puțin 230 de lei; dacă vânzarea se face apoi la același notar, suma plătită pentru antecontract se scade din onorariul final. La cumpărările prin programul Noua Casă, onorariul de vânzare are o reducere de 30%.

Ca ordin de mărime: la 350.000 de lei, onorariul minimal ajunge, cu TVA și arhivare, la circa 5.070 de lei; la 600.000 de lei, la circa 7.795 de lei. Pentru cât face notarul la semnare, de la verificări la înscrierea în cartea funciară, poți citi și articolul nostru despre rolul notarului în tranzacțiile imobiliare.

Intabularea, extrasul și celelalte costuri mici

După semnare, notarul trimite contractul la oficiul de cadastru pentru înscrierea cumpărătorului în cartea funciară. Tarifele ANCPI (forma în vigoare din martie 2026) sunt:

• intabularea dreptului de proprietate: 0,15% din preț dacă cumpărătorul e persoană fizică, 0,5% dacă e firmă, dar cel puțin 60 de lei; baza e tot prețul din contract sau valoarea din grila notarilor, dacă e mai mare;
• extrasul de carte funciară pentru autentificare, cerut de notar: 40 de lei;
• radierea ipotecii, dacă mai ai credit pe apartament: 75 de lei;
• înscrierea ipotecii cumpărătorului care ia credit: 100 de lei plus 0,1% din suma garantată;
• regimul de urgență, la cerere: de patru ori tariful normal, dar cel mult 5.000 de lei pe serviciu.

Vânzătorul mai are câteva costuri înainte de notar: certificatul energetic, la prețul cerut de auditor, și impozitul pe clădire pentru tot anul în care vinzi, fără de care primăria nu eliberează certificatul fiscal. Cumpărătorul începe să plătească impozitul pe clădire de la 1 ianuarie a anului următor.

Și TVA-ul la locuințele noi?

TVA nu te privește dacă îți vinzi, ca persoană fizică, locuința proprie: prețul nu are TVA. Taxa apare când cumperi sau vinzi o locuință nouă de la un dezvoltator, iar din august 2025 cota obișnuită e de 21%. Cota redusă de 9% s-a mai aplicat, tranzitoriu, doar locuințelor pentru care contractul cu avans fusese încheiat până la 1 august 2025 și care au fost livrate până la 31 iulie 2026. Dacă însă construiești sau cumperi locuințe ca să le revinzi în mod repetat, regimul fiscal se poate schimba, iar acolo merită o discuție cu un consultant fiscal.

Cine plătește ce: legea, uzanța și negocierea

Codul civil spune că, dacă părțile nu convin altfel, cheltuielile pentru încheierea contractului sunt ale cumpărătorului. Impozitul, în schimb, e mereu al vânzătorului, pentru că e un impozit pe venitul lui. Din aceste două reguli a ieșit uzanța de pe piață:

• vânzătorul plătește: impozitul de 1% sau 3%, extrasul de carte funciară, certificatul energetic, eventuala radiere a ipotecii și impozitul local pe anul în curs;
• cumpărătorul plătește: onorariul notarului cu TVA, intabularea, propriul certificat fiscal și costurile creditului, dacă are;
• se negociază: orice abatere de la uzanță, de exemplu împărțirea onorariului notarial, mai ales când cumpărătorul cere o reducere de preț.

Orice înțelegere diferită de uzanță se scrie în antecontract, ca să nu ajungi la notar cu discuția deschisă. Mai simplu e să o treci din primul mesaj sau chiar în anunț: „taxele notariale se plătesc conform uzanței”. Cumpărătorii cu credit își fac oricum socoteala pe bani, iar unii pornesc de la calculatorul de credit ipotecar, așa că o regulă clară îi ajută să decidă mai repede.

Exemplu complet: apartament vândut cu 120.000 €

Exemplul de mai jos e orientativ. Am presupus un curs de 5,35 lei/€ (BNR afișa 5,3467 lei pe 26 octombrie 2026), un preț peste valoarea din grila notarilor, vânzător și cumpărător persoane fizice, plată fără credit și onorariul minimal din grilă.

Element	Cine îl plătește de obicei	Lei	≈ €
Preț de vânzare	—	642.000	120.000
Impozit, deținere peste 3 ani (1%)	vânzătorul, reținut de notar	6.420	1.200
Impozit, deținere de cel mult 3 ani (3%), varianta	vânzătorul, reținut de notar	19.260	3.600
Extras CF pentru autentificare	vânzătorul	40	7
Onorariu notarial: 6.657 + TVA 1.398 + arhivare 45	cumpărătorul	8.100	1.514
Intabulare ANCPI (0,15%)	cumpărătorul	963	180
Rămâne la vânzător, deținere peste 3 ani		635.540	≈ 118.790
Rămâne la vânzător, deținere de cel mult 3 ani		622.700	≈ 116.390

Cumpărătorul plătește în total, peste preț, circa 9.063 de lei (aproximativ 1.694 €). Dacă negociați să împărțiți onorariul notarial pe din două, la tine rămân 631.490 de lei, adică aproximativ 118.035 €, la deținere de peste 3 ani. Din suma rămasă scazi și ce ai plătit înainte de notar: certificatul energetic și, dacă e cazul, soldul creditului și radierea ipotecii.

Ca să faci calculul pe prețul tău, cu cursul zilei, folosește calculatorul de taxe notariale de pe VDI.ro, iar cifrele finale le confirmi cu notarul. Textul complet al regulilor de impozitare îl găsești în Codul fiscal publicat de ANAF, la art. 111.

Întrebări frecvente

Cât este impozitul la vânzarea unui apartament în 2026?

1% din preț dacă ai deținut apartamentul mai mult de trei ani și 3% dacă l-ai deținut cel mult trei ani. Se aplică la tot prețul, fără vreo sumă scutită, și la fel la case și terenuri.

Plătesc impozit dacă vând un apartament moștenit?

Da, impozitul obișnuit de 1% sau 3%, iar vechimea se socotește de la data decesului. Separat, dacă succesiunea s-a finalizat după mai mult de doi ani de la deces, la dezbaterea ei se plătește 1% din valoarea moștenirii.

Cine plătește taxele notariale la vânzarea unui apartament?

Legea pune cheltuielile contractului în sarcina cumpărătorului, dacă nu vă înțelegeți altfel, iar uzanța e aceeași: el plătește onorariul și intabularea. Vânzătorul plătește impozitul și extrasul de carte funciară.

Pot scădea din impozit prețul cu care am cumpărat?

Nu. Impozitul se calculează la valoarea vânzării, nu la câștig, deci îl plătești chiar dacă vinzi mai ieftin decât ai cumpărat. Nu se scad nici renovarea, nici comisioanele, nici creditul.

Când și cum plătesc impozitul?

La notar, înainte de semnare, de obicei odată cu celelalte sume. Notarul îl virează la stat, iar tu nu mai depui nicio declarație.

Ce se întâmplă dacă declar la notar un preț mai mic decât cel real?

Sub valoarea din grila notarilor nu câștigi nimic, pentru că impozitul, onorariul și intabularea se calculează atunci la valoarea din grilă. Notarul e obligat să vă ceară prețul real, să vă spună ce riscați dacă nu-l declarați și poate refuza actul dacă are îndoieli serioase. Iar un contract cu un preț mai mic decât ai primit te poate dezavantaja dacă apare vreodată un litigiu cu cumpărătorul.

Socotește înainte, ca să negociezi liniștit

La vânzarea unui apartament, singurul cost mare care e al tău e impozitul: 1% sau 3% din preț, în funcție de vechime. Onorariul notarului și intabularea revin, prin lege și uzanță, cumpărătorului, iar restul sunt sume mici. Cu aceste cifre știi exact de la ce preț în jos nu mai coborî și cât poți ceda la negociere. Ca să pui prețul de pornire, compară-l cu ofertele similare din anunțurile de apartamente de vânzare direct de la proprietar sau cu analiza comparativă de preț.

Când ai cifrele și actele pregătite, îți publici anunțul gratuit pe VDI.ro în câteva minute. Ca persoană fizică, ai până la 10 anunțuri active, cu până la 20 de fotografii fiecare, active 30 de zile și prelungibile, fără comision și fără exclusivitate. Pornește de la pagina de anunț imobiliar gratuit sau direct cu un anunț gratuit pentru apartament de vânzare.