Antecontract de vânzare-cumpărare: avans, arvună și ce trebuie să știi în 2026

Cumpărătorul a văzut apartamentul de două ori, îți spune că îl ia și îți propune să semnați „o hârtie” până îi aprobă banca creditul. Îți dă 5.000 de euro pe loc. Peste trei săptămâni te sună: banca l-a refuzat și vrea banii înapoi. Îi păstrezi sau îi dai? Răspunsul nu depinde de ce v-ați spus la cafea, ci de câteva rânduri din antecontract: dacă suma e numită avans sau arvună, ce scrie despre credit și până când trebuie semnat contractul final.

Ghidul de mai jos e scris în primul rând pentru tine, proprietarul care vinde, dar îi folosește la fel de mult cumpărătorului. Afli ce este antecontractul după Codul civil, ce câștigi dacă îl semnezi la notar față de varianta sub semnătură privată, ce se întâmplă cu banii în fiecare scenariu de retragere, ce clauze nu trebuie să lipsească și cât costă autentificarea în 2026, după grila oficială a onorariilor notariale. Regulile sunt cele generale; pentru situația ta concretă, notarul îți spune ce se aplică.

Ce este antecontractul și ce spune Codul civil

„Antecontract” e denumirea din practică. Codul civil vorbește despre promisiunea de a contracta (art. 1.279) și, la vânzare, despre promisiunea de vânzare și promisiunea de cumpărare (art. 1.669). Când tu te obligi să vinzi, iar cumpărătorul se obligă să cumpere, aveți o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare. Antecontractul nu mută proprietatea: apartamentul rămâne al tău până la contractul de vânzare încheiat la notar. Ce naște antecontractul e obligația amândurora de a semna acel contract, la prețul și în condițiile deja stabilite.

Legea îi cere un singur lucru de conținut, dar unul serios: promisiunea trebuie să cuprindă toate clauzele contractului final „în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea” (art. 1.279 alin. 1). Concret: cine vinde, cine cumpără, ce imobil și la ce preț. Dacă una dintre părți nu-și ține promisiunea, cealaltă poate cere daune-interese (alin. 2) sau, în anumite condiții, o hotărâre care ține loc de contract (alin. 3). Textul integral al Codului civil, în forma la zi, îl găsești pe portalul legislativ al Ministerului Justiției.

Între persoane fizice se folosește aproape mereu promisiunea bilaterală, așa că la ea ne referim în continuare. Dacă cumperi de la un dezvoltator o locuință încă în construcție, din decembrie 2025 se aplică reguli speciale (Legea nr. 207/2025), cu formă autentică obligatorie și reguli stricte pentru avansuri, pe care ghidul de față nu le acoperă.

Când ai nevoie de antecontract și când poți sări peste el

Antecontractul nu e obligatoriu. Dacă actele sunt pregătite, cumpărătorul are banii, iar apartamentul nu are ipotecă, puteți merge direct la contractul de vânzare și vă vedeți o singură dată la notar. Antecontractul își are rostul atunci când între „ne-am înțeles” și semnătura finală trece timp: cumpărătorul are nevoie de câteva săptămâni pentru credit, tu mai ai de rezolvat acte (o intabulare, o succesiune, o modificare de trecut în cartea funciară), apartamentul are o ipotecă pe care o stingi din banii cumpărătorului sau ai nevoie de timp să te muți.

Antecontract la notar sau sub semnătură privată

Ambele forme sunt valabile. Înalta Curte de Casație și Justiție a stabilit în 2017 (Decizia nr. 23/2017) că forma autentică nu e obligatorie la promisiunea de vânzare a unui imobil, nici atunci când ceri ulterior o hotărâre care să țină loc de contract. Diferențele sunt practice și cântăresc mai mult decât costul.

	La notar (formă autentică)	Sub semnătură privată
Cine îl redactează	Notarul, care verifică identitatea părților și actele de proprietate	Voi, un avocat sau un agent imobiliar, fără verificarea făcută de notar
Siguranța actului	Act autentic, greu de contestat	Semnăturile și data pot fi contestate mai ușor
Notarea în cartea funciară	Notarul poate depune cererea la oficiul de cadastru	Întreabă înainte la oficiul de cadastru ce cerințe de formă are pentru actul vostru
Sume de bani	Actul notarial care constată o creanță certă, lichidă și exigibilă e titlu executoriu	Pentru orice sumă contestată e nevoie de proces
Hotărârea care ține loc de contract	Se poate cere, în condițiile legii	Se poate cere, în aceleași condiții
Cost	1% din suma plătită, minimum 230 lei, plus arhivare și TVA	Gratuit sau onorariul avocatului

Notarea în cartea funciară: protecția care contează cel mai mult

Pentru cumpărător, notarea e motivul principal să meargă la notar. Codul civil permite notarea promisiunii în cartea funciară dacă tu, cel care promiți să vinzi, ești înscris acolo ca proprietar și dacă antecontractul prevede termenul în care se încheie contractul final; fără acest termen, cererea de notare se respinge (art. 906). Odată notată, promisiunea poate fi opusă oricui ar vrea să cumpere apartamentul după aceea. Notarea se poate face oricând în termenul din antecontract, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui.

Cumpărătorul mai are o garanție: o ipotecă legală asupra apartamentului pentru restituirea sumelor plătite în contul prețului, dacă promisiunea nu se execută (art. 2.386 pct. 2 Cod civil), înscrisă în aceleași condiții ca notarea. Pentru tine, ca vânzător, notarea înseamnă că apartamentul e practic blocat pentru alți cumpărători. Dacă vânzarea cade, promisiunea poate fi radiată când cumpărătorul nu cere în instanță hotărârea care ține loc de contract în 6 luni de la termenul fixat (art. 906 alin. 2), așa că alege un termen realist.

Hotărârea care ține loc de contract

Dacă una dintre părți refuză nejustificat să semneze contractul final, cealaltă poate cere instanței o hotărâre care să țină loc de contract (art. 1.669). Cererea o face partea care și-a îndeplinit propriile obligații (art. 1.279 alin. 3), de exemplu cumpărătorul care a plătit avansul și oferă restul prețului, iar dreptul la acțiune se prescrie în 6 luni de la data la care trebuia încheiat contractul. E un proces, nu o formalitate, indiferent dacă antecontractul e notarial sau nu.

Avans sau arvună: ce se întâmplă cu banii dacă cineva se retrage

În vorbirea de zi cu zi, „avans” și „arvună” înseamnă același lucru. Juridic, nu, și diferența decide cine rămâne cu banii.

Avansul e o parte din preț plătită înainte. Dacă antecontractul nu prevede altceva, sumele plătite în baza unei promisiuni de vânzare sunt avans din preț (art. 1.670). Dacă vânzarea nu se mai face, avansul se restituie, iar cine a fost păgubit poate cere despăgubiri, dovedindu-și paguba. Dacă ai primit un avans simplu și cumpărătorul se răzgândește, nu poți reține banii doar pentru că ți se pare drept.

Arvuna confirmatorie (art. 1.544) e suma dată la semnare cu titlu de arvună. Dacă cumpărătorul, care a dat-o, nu își execută obligația fără justificare, tu poți declara rezoluțiunea și păstra arvuna. Dacă tu, cel care ai primit-o, nu îți respecți obligația, cumpărătorul îți poate cere dublul ei, adică arvuna primită plus încă o dată aceeași sumă. Partea nevinovată poate alege și altceva: executarea contractului sau rezoluțiunea cu despăgubiri după regulile generale (alin. 3).

Arvuna penalizatoare (art. 1.545) există doar dacă antecontractul prevede expres dreptul uneia sau al ambelor părți de a se dezice. Cine se dezice pierde arvuna dată sau restituie dublul celei primite; retragerea e aici un drept plătit cu prețul arvunei, nu o încălcare a contractului. Orice arvună se restituie simplu, fără dublu, când antecontractul încetează din cauze care nu țin de vreuna dintre părți (art. 1.546).

A treia variantă e clauza prin care vânzătorul păstrează suma primită dacă cumpărătorul nu semnează la termen. Codul civil o tratează ca pe o clauză penală (art. 1.538 alin. 5), pe care instanța o poate reduce dacă e vădit excesivă (art. 1.541); arvuna e exceptată de la această regulă.

	Avans	Arvună confirmatorie	Arvună penalizatoare
Temei în Codul civil	art. 1.670	art. 1.544	art. 1.545
Când e cazul	Implicit, dacă actul nu spune altceva	Suma e numită expres „arvună”	Actul prevede expres dreptul de a se dezice
Cumpărătorul renunță fără justificare	Avansul se restituie; vânzătorul poate cere despăgubiri dovedite	Vânzătorul poate declara rezoluțiunea și păstra arvuna	Cumpărătorul pierde arvuna
Vânzătorul renunță fără justificare	Restituie avansul; cumpărătorul poate cere despăgubiri sau hotărârea care ține loc de contract	Cumpărătorul poate cere dublul arvunei sau executarea	Vânzătorul restituie dublul arvunei
Nicio parte nu e de vină	Se restituie	Se restituie simplu (art. 1.546)	Se restituie simplu (art. 1.546)

Un exemplu cu cifre

Vinzi un apartament cu 100.000 de euro și primești 5.000 de euro la semnarea antecontractului. Iată ce se întâmplă cu ei în patru situații:

• scrie „avans”, iar cumpărătorul dispare: în principiu îi restitui cei 5.000 de euro și poți cere despăgubiri doar pentru o pagubă dovedită;
• scrie „arvună”, iar cumpărătorul dispare fără justificare: poți declara rezoluțiunea și păstra cei 5.000 de euro;
• scrie „arvună”, iar tu vinzi altcuiva pentru că ți s-a oferit mai mult: cumpărătorul îți poate cere 10.000 de euro (cei 5.000 primiți plus încă 5.000) sau poate merge pe executarea contractului;
• banca refuză creditul, iar antecontractul nu spune nimic despre credit: discuția devine dacă refuzul băncii e o „justificare”, exact ce ar fi lămurit o clauză scrisă.

Clauzele esențiale și greșelile frecvente

Un antecontract bun se citește ușor și nu lasă loc de interpretări. Indiferent dacă îl semnați la notar sau nu, verifică să conțină:

• părțile și imobilul, identificate exact: numele și datele de identitate, adresa, numărul cadastral și numărul de carte funciară, suprafața utilă, ce intră în vânzare (boxă, loc de parcare, mobilier);
• prețul total și moneda, plus cum se plătește: cât acum, cât la semnarea contractului, din credit sau din bani proprii; plata prin transfer bancar lasă o urmă clară pentru amândoi;
• natura sumei plătite acum: scrie explicit „avans”, „arvună confirmatorie” sau „arvună penalizatoare”;
• termenul pentru contractul final, cu dată exactă, fără de care promisiunea nu poate fi notată în cartea funciară;
• starea actelor și a sarcinilor: ce acte ai, ce mai trebuie obținut și de către cine; dacă există ipotecă, cum se stinge, de exemplu din banii plătiți de cumpărător direct la banca ta;
• toți proprietarii: dacă apartamentul e bun comun al soților, vânzarea se face cu acordul amândurora (art. 346 Cod civil), iar dacă e în coproprietate, cu acordul tuturor coproprietarilor (art. 641);
• predarea: data, starea apartamentului, citirea contoarelor, cine plătește întreținerea până atunci;
• cine plătește costurile: dacă nu stabiliți altfel, cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare sunt ale cumpărătorului (art. 1.666 Cod civil), iar impozitul pe venitul din vânzare e al vânzătorului; onorariul antecontractului se negociază;
• ce se întâmplă dacă cineva se retrage: arvună sau clauză penală, cu termen de restituire a banilor.

Clauza pentru creditul cumpărătorului

Codul civil permite ca o obligație să depindă de un eveniment viitor și nesigur (art. 1.399–1.401), deci aprobarea creditului poate fi trecută în antecontract ca o condiție. O clauză bine scrisă spune până la ce dată trebuie obținută aprobarea, ce dovadă aduce cumpărătorul dacă e refuzat (de pildă refuzul scris al băncii), în câte zile primește înapoi suma plătită și ce se întâmplă dacă evaluarea băncii iese sub prețul convenit. Pentru tine, e protecția că apartamentul nu stă blocat la nesfârșit; pentru cumpărător, garanția că nu pierde banii pentru un refuz pe care nu-l controlează.

Fără o asemenea clauză, regulile despre arvună se aplică așa cum sunt, iar o înțelegere doar verbală e greu de dovedit. Un cumpărător prudent își face calculele înainte de semnare, de exemplu cu calculatorul de credit ipotecar, ca să știe ce rată își permite și ce avans îi trebuie.

Greșeli frecvente la antecontract

Cele mai multe probleme pornesc de la lucruri mărunte:

• bani dați pe încredere, fără act sau cu o chitanță pe care scrie doar „avans”;
• cuvântul greșit: scrii „avans” când voiai arvună sau invers, și afli diferența abia când cineva se retrage;
• niciun termen sau un termen nerealist pentru contractul final, prea scurt pentru credit sau prea lung;
• lipsa clauzei de credit, deși toată lumea știa că tranzacția depinde de bancă;
• ipoteca nemenționată, pe care cumpărătorul o descoperă în extrasul de carte funciară;
• semnătura unui singur soț pentru un apartament care e bun comun;
• arvuna primită de la doi cumpărători pentru același apartament, în speranța că unul renunță;
• un model copiat de pe internet, în care nu se potrivesc nici actele, nici situația voastră.

Cât costă antecontractul la notar în 2026

Onorariile minimale ale notarilor sunt stabilite prin Ordinul ministrului justiției nr. 177/C/2024. Pentru promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, onorariul nu se calculează la prețul apartamentului, ci la suma plătită la semnare:

• se plătește o parte din preț (avans sau arvună): 1% din suma plătită, dar nu mai puțin de 230 de lei;
• nu se plătește nimic la semnare: onorariu fix de 230 de lei;
• la acestea se adaugă onorariul pentru arhivarea actului, de 25 sau 45 de lei după termenul de păstrare, și TVA.

La o arvună de 50.000 de lei, onorariul minim e de 500 de lei; cu arhivarea și TVA de 21% ajungi orientativ la 630–660 de lei. Sunt onorarii minimale, deci întreabă de cost înainte de programare. Separat, oficiul de cadastru percepe un tarif pentru notarea promisiunii în cartea funciară, pe care ți-l comunică notarul.

Un detaliu care te ajută: dacă semnați contractul final la același birou notarial, onorariul plătit pentru antecontract se scade din onorariul contractului (art. 13 alin. 6 din normele din 2024). Pentru costurile contractului de vânzare propriu-zis, onorariu, intabulare și impozit, folosește calculatorul de taxe notariale, iar despre ce verifică notarul la semnare găsești detalii în articolul despre rolul notarului în tranzacțiile imobiliare.

Întrebări frecvente

Este obligatoriu antecontractul la notar?

Nu. Antecontractul poate fi încheiat și sub semnătură privată, iar Înalta Curte a stabilit că forma autentică nu e obligatorie nici pentru hotărârea care ține loc de contract. Varianta notarială aduce însă verificarea actelor, un act greu de contestat și un notar care se poate ocupa de notarea în cartea funciară.

Ce se întâmplă cu avansul dacă vânzătorul se răzgândește?

Dacă suma e un avans simplu, vânzătorul trebuie să-l restituie, iar cumpărătorul poate cere despăgubiri sau, în 6 luni de la termenul fixat, o hotărâre care ține loc de contract. Dacă suma e arvună confirmatorie, cumpărătorul poate cere dublul ei.

Pierd arvuna dacă nu primesc creditul?

Depinde de antecontract. Dacă vânzarea e condiționată de aprobarea creditului și refuzul e dovedit, suma se restituie în condițiile clauzei. Fără o asemenea clauză, riscul de a pierde arvuna e real.

Cât costă un antecontract la notar în 2026?

Onorariul minim e 1% din suma plătită la semnare, dar nu mai puțin de 230 de lei, plus arhivare și TVA; fără sumă plătită, 230 de lei. Dacă semnați contractul final la același notar, onorariul antecontractului se scade din cel al contractului.

Cât timp este valabil un antecontract?

Cât stabiliți voi: termenul pentru contractul final e scris în antecontract și e și condiția pentru notarea în cartea funciară. După ce trece, partea nemulțumită are 6 luni să ceară în instanță hotărârea care ține loc de contract.

Un antecontract clar începe cu un cumpărător potrivit

Antecontractul e locul în care tu și cumpărătorul vă puneți de acord pe tot ce poate merge prost: banii plătiți acum, creditul, actele, termenul. Dacă știi dinainte ce înseamnă avansul și arvuna și ce clauze vrei, negociezi liniștit și semnezi doar ce înțelegi. Pentru cazul tău concret, notarul e cel care îți spune ce formă și ce clauze ți se potrivesc.

Până la antecontract, pasul cel mai important e să găsești cumpărătorul, iar asta începe cu un preț corect, pe care îl poți verifica cu analiza comparativă de preț. Pe VDI.ro îți publici anunțul gratuit de vânzare a apartamentului sau a casei: până la 10 anunțuri active în același timp, 20 de fotografii pe anunț, fără comision și fără exclusivitate, iar cei interesați te contactează prin telefon, WhatsApp, mesaj, email sau ofertă de preț direct pe anunț. Când ai actele pregătite, îți publici anunțul imobiliar gratuit pe VDI.ro în câteva minute.