Contract de închiriere 2026: ce clauze pui, cum îl înregistrezi la ANAF și cât e impozitul pe chirie

Din fiecare 100 de lei de chirie, statul ia 8 lei impozit. Pare simplu, până când chiria trece de un anumit prag și apare o a doua plată, contribuția la sănătate (CASS): 2.430 de lei pe an, fixă, oricât de puțin ai fi depășit pragul. Dacă nu ai alte venituri de acest fel, un apartament cu două camere dat cu 483 de euro pe lună, cât e chiria medie cerută în Iași pe VDI.ro, rămâne sub prag. Unul dat cu 584 de euro, media din Cluj-Napoca, trece peste. La un curs de 5 lei pentru un euro, diferența de impozite dintre ele e de aproape 2.900 de lei pe an.

Ghidul acesta te duce prin tot ce ține de partea de acte a unei închirieri, în ordinea în care se întâmplă: ce clauze trebuie să aibă contractul, de ce contează dacă îl semnezi doar între voi sau la notar, cum îl înregistrezi la ANAF în 30 de zile, cum se calculează impozitul pe chirie și CASS în 2026, cu exemple pe chiriile reale din anunțurile de pe VDI.ro, și ce declari până pe 25 mai 2027. Nu găsești aici un model de contract de copiat; găsești lista clauzelor pe care orice model bun trebuie să le aibă, ca să-l poți verifica pe cel pe care îl folosești.

Ce trebuie să conțină un contract de închiriere

Codul civil spune că locațiunea e încheiată din momentul în care părțile s-au înțeles asupra locuinței și a chiriei. Legal, ajunge atât. Practic, tot ce nu scrie în contract devine, la prima neînțelegere, cuvântul tău contra cuvântului chiriașului. Un contract bun răspunde dinainte la întrebările care apar de obicei în al doilea an de închiriere. Clauzele care contează:

• părțile și locuința: numele și datele de identificare ale proprietarilor și chiriașilor, adresa completă, numărul cadastral sau de carte funciară, suprafața, ce bunuri intră în folosință (boxă, loc de parcare);
• chiria: suma, moneda, data plății și contul; dacă e în euro, cum se plătește în lei și la ce curs;
• durata: data de început și de sfârșit; legea permite cel mult 49 de ani;
• garanția: suma, când se restituie, ce poate acoperi (chirii neplătite, utilități restante, stricăciuni) și în cât timp după predare o primește chiriașul înapoi;
• utilitățile și întreținerea: cine plătește fiecare factură, pe al cui nume sunt contractele, cum se face transferul;
• reparațiile: ce repară chiriașul și ce repari tu;
• folosința: dacă sunt permise subînchirierea, animalele, fumatul, schimbările în locuință;
• încetarea: preavizul, cazurile în care oricare parte poate rezilia și ce se întâmplă dacă chiria nu e plătită;
• predarea-primirea: un proces-verbal anexat, cu inventarul și indexurile contoarelor.

Durata, preavizul și prelungirea

Codul civil are câteva reguli care se aplică oricum, chiar dacă nu le scrii. La un contract pe durată determinată, chiriașul îl poate denunța oricând cu un preaviz de cel puțin 60 de zile, iar o clauză contrară se consideră nescrisă. Tu, ca proprietar, poți ieși înainte de termen pentru nevoile locative ale tale sau ale familiei doar dacă această posibilitate e prevăzută în contract, tot cu preaviz. Dacă la expirare chiriașul rămâne și plătește, iar tu nu te opui, contractul se reînnoiește pe durată nedeterminată, în aceleași condiții. Ca să eviți asta, trimite din timp o notificare sau semnați un act adițional de prelungire.

Reparațiile, utilitățile și inventarul

Codul civil împarte reparațiile astfel: proprietarul face reparațiile necesare ca locuința să rămână folosibilă, iar chiriașul face reparațiile locative, cele care țin de folosința obișnuită. Linia dintre ele e subțire, așa că merită exemple concrete în contract: cine schimbă un robinet, cine repară centrala, cine plătește revizia ei. În bloc, chiriașii contribuie la cheltuielile pentru părțile comune, dar formula exactă cu asociația o stabilești tot prin contract.

Procesul-verbal de predare-primire e documentul care decide, la final, soarta garanției. Trece în el fiecare obiect important de mobilier și electrocasnic, starea pereților și a pardoselii și indexurile la apă, gaz și curent, cu fotografii datate. Semnat de ambele părți și anexat la contract, rezolvă din start majoritatea discuțiilor de la plecarea chiriașului.

Contract sub semnătură privată sau la notar: ce înseamnă „titlu executoriu”

Un contract de închiriere poate fi semnat doar de voi, „sub semnătură privată”, sau autentificat la notar. Diferența practică stă în două articole din Codul civil. Art. 1.798 spune că un contract sub semnătură privată înregistrat la organele fiscale, ca și unul autentic, e titlu executoriu pentru plata chiriei. Art. 1.809 spune că un contract pe durată determinată, autentic sau sub semnătură privată înregistrat la fisc, e titlu executoriu și pentru predarea locuinței la expirarea termenului.

„Titlu executoriu” înseamnă că, dacă chiriașul nu plătește sau nu pleacă la termen, poți merge direct la un executor judecătoresc, fără să mai treci întâi printr-un proces care să-ți dea dreptate. Pentru alte situații, de exemplu dacă vrei să-l scoți pe chiriaș înainte de termen pentru că nu plătește, Codul civil spune că evacuarea se face, ca regulă, pe baza unei hotărâri judecătorești.

Forma contractului	Titlu executoriu pentru chirie	Titlu executoriu pentru predarea locuinței la termen	Trebuie înregistrat la ANAF
Sub semnătură privată, neînregistrat	Nu	Nu	Da, e obligatoriu
Sub semnătură privată, înregistrat la ANAF	Da	Da, dacă e pe durată determinată	Da
Autentificat la notar	Da	Da, dacă e pe durată determinată	Da

Concluzia practică: pentru o închiriere obișnuită, contractul semnat între voi și înregistrat la ANAF îți dă aceleași două protecții ca forma notarială, fără onorariul notarului. Notarul are sens dacă vrei ca textul să fie redactat și verificat de un profesionist, dacă una dintre părți e reprezentată prin procură sau dacă situația e mai complicată: coproprietari mulți, locuință ipotecată, închiriere pe termen foarte lung. Pentru astfel de cazuri, discută cu un notar sau cu un avocat înainte de semnare. Ce verifică notarul și cum lucrează îți explicăm în articolul despre rolul notarului în tranzacțiile imobiliare.

Înregistrarea contractului de închiriere la ANAF, pas cu pas

Codul fiscal te obligă să înregistrezi contractul la organul fiscal în cel mult 30 de zile de la semnare. Același termen se aplică oricărei modificări: act adițional de prelungire, chirie nouă, chiriaș nou și încetarea contractului. Obligația există indiferent cine e chiriașul, persoană fizică sau firmă, și indiferent dacă ai semnat la notar sau nu. Dacă locuința are mai mulți proprietari, desemnați prin contract pe unul dintre voi să facă înregistrarea.

Înregistrarea se face cu formularul C168, „Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune”, la care atașezi copia contractului. Cel mai simplu e online, prin Spațiul Privat Virtual (SPV) al ANAF:

• descarci formularul C168 de pe anaf.ro, din secțiunea de servicii online pentru descărcarea declarațiilor;
• îl completezi: datele tale, ale chiriașului, ale locuinței, numărul și data contractului, chiria și moneda, plus tipul cererii (înregistrare inițială, modificare sau încetare);
• atașezi contractul scanat, în format PDF;
• validezi formularul și îl trimiți din contul de SPV;
• primești în SPV recipisa cu numărul de înregistrare; păstreaz-o împreună cu contractul.

Potrivit unui comunicat ANAF din august 2025, cererea se poate depune și la registratura organului fiscal de care aparții sau prin poștă, cu scrisoare recomandată. Cât costă înregistrarea? Nimic.

Mai e un document pe care legea ți-l cere la acest pas: Legea 372/2005 prevede că, la data înregistrării contractului de închiriere, proprietarul depune la organul fiscal o copie a certificatului energetic, iar chiriașului îi dă o copie înainte de semnare. Dacă încă nu ai certificatul, îl comanzi de la un auditor energetic atestat de MDLPA; la un apartament, durează de obicei câteva zile.

Impozitul pe chirie în 2026 și contribuția la sănătate (CASS)

În 2026, venitul din închirierea unei locuințe de către o persoană fizică se impozitează după aceeași formulă ca în ultimii ani:

• venitul brut e chiria prevăzută în contract pentru tot anul, indiferent dacă ai încasat-o sau nu;
• din el scazi automat 20% cheltuieli forfetare, fără să ai nevoie de facturi;
• pe ce rămâne, venitul net, aplici impozitul de 10%.

Rezultatul: impozitul real e de 8% din chirie. Dacă chiria e stabilită în euro, venitul anual se calculează în lei la cursul mediu anual comunicat de BNR pentru anul respectiv. Iar dacă prin contract chiriașul plătește în locul tău cheltuieli care, legal, sunt ale tale, sumele lor se adaugă la venitul brut.

Când chiriașul e o firmă

Dacă închiriezi unei firme sau altei entități care ține contabilitate, lucrurile se simplifică pentru tine: firma calculează, reține și plătește impozitul de 10% din venitul net la fiecare plată, iar impozitul reținut e final. Tu primești chiria fără impozit și poți cere firmei un document care atestă impozitul plătit. Contractul trebuie totuși înregistrat la ANAF, iar venitul net intră la socoteala pentru CASS.

CASS: pragurile pentru veniturile din 2026

CASS se plătește pe venituri ca chiriile doar dacă suma veniturilor tale nesalariale nete din anul respectiv atinge cel puțin 6 salarii minime. Se adună venitul net din chirii cu cel din dividende, dobânzi, drepturi de autor și alte surse de același fel. Faptul că ești salariat nu te scutește. Pentru veniturile din 2026 se folosește salariul minim în vigoare la 1 ianuarie 2026, de 4.050 lei, chiar dacă din 1 iulie 2026 el a crescut la 4.325 lei. CASS e de 10%, dar nu din venit, ci dintr-o bază fixă pe trepte:

• venit net sub 24.300 lei (6 salarii): nu datorezi CASS;
• între 24.300 și 48.600 lei (6–12 salarii): CASS 2.430 lei;
• între 48.600 și 97.200 lei (12–24 de salarii): CASS 4.860 lei;
• peste 97.200 lei: CASS 9.720 lei, plafonul maxim.

Dacă singurul tău venit de acest tip e chiria, pragul de 24.300 lei venit net corespunde unei chirii brute de 30.375 lei pe an, adică 2.531 de lei pe lună.

Exemplu de calcul pe chiriile reale de pe VDI.ro

Tabelul de mai jos e un exemplu, nu un calcul pentru situația ta. Folosește chiria medie cerută în anunțurile active pe VDI.ro la 26 octombrie 2026, un curs rotund de 5 lei pentru un euro, un contract pe tot anul 2026 cu un chiriaș persoană fizică și presupune că proprietarul nu are alte venituri nesalariale.

Exemplu (anunțuri active pe VDI.ro)	Chirie medie cerută	Venit brut 2026	Venit net (80%)	Impozit 10%	CASS	Total de plată
Iași, 2 camere (422 de anunțuri)	483 €/lună	28.980 lei	23.184 lei	2.318 lei	0 lei	2.318 lei
Cluj-Napoca, 2 camere (1.350 de anunțuri)	584 €/lună	35.040 lei	28.032 lei	2.803 lei	2.430 lei	5.233 lei
București, 2 camere (3.224 de anunțuri)	626 €/lună	37.560 lei	30.048 lei	3.005 lei	2.430 lei	5.435 lei
București, 3 camere (1.402 anunțuri)	1.074 €/lună	64.440 lei	51.552 lei	5.155 lei	4.860 lei	10.015 lei

Diferența dintre primele două rânduri arată de ce contează pragul. Chiria din Cluj-Napoca e cu 101 euro pe lună mai mare decât cea din Iași, dar totalul de plată e mai mare cu aproape 2.900 de lei pe an, pentru că venitul net trece de 24.300 lei și apare CASS. Pentru calculul tău, folosește chiria din contract, cursul mediu anual BNR pentru 2026 și toate celelalte venituri nesalariale pe care le ai. Dacă ești la limita unui prag sau ai și alte venituri, merită o discuție cu un contabil sau o întrebare la ANAF.

Declarația unică pentru chirie: ce depui și până când

Impozitul și CASS pentru chiriile din 2026 le declari și le plătești o singură dată, prin Declarația unică (formularul 212), până la 25 mai 2027 inclusiv. Același termen e și pentru plată. Declarația o depui online, din SPV sau prin e-guvernare.ro cu semnătură electronică calificată, ori pe hârtie, la registratura ANAF sau prin poștă. Pentru veniturile din 2025 s-a acordat în 2026 o bonificație de 3% celor care au depus declarația și au plătit integral până pe 15 aprilie. Dacă va exista o reducere și pentru declarația din 2027, se va stabili prin lege, așa că verifică pe anaf.ro în primăvară.

Calendarul complet al unei închirieri începute în 2026 arată așa:

• ziua semnării: îi dai chiriașului copia certificatului energetic și semnați procesul-verbal de predare-primire;
• în cel mult 30 de zile: înregistrezi contractul la ANAF cu formularul C168;
• la orice modificare: act adițional și înregistrarea lui tot în 30 de zile;
• la încetare: înregistrezi încetarea cu C168, în 30 de zile;
• până la 25 mai 2027: depui Declarația unică pentru 2026 și plătești impozitul și, dacă e cazul, CASS.

Dacă chiriașul e o firmă și impozitul ți-a fost reținut la sursă, declarația unică o depui doar dacă datorezi CASS.

Întrebări frecvente

Ce se întâmplă dacă nu înregistrez contractul de închiriere la ANAF?

Pierzi titlul executoriu: dacă chiriașul nu plătește, nu poți merge direct la executor și ai nevoie de un proces. În plus, ANAF poate să te notifice dacă îți apar venituri din chirii fără contract înregistrat. Impozitul îl datorezi oricum, pe chiria din contract.

Cât este impozitul pe chirie în 2026?

10% din venitul net, care e chiria anuală minus o cotă forfetară de 20%. În total, 8% din chiria brută. Dacă venitul net din chirii, adunat cu alte venituri nesalariale, depășește 24.300 de lei, se adaugă CASS.

Plătesc CASS pe chirie dacă sunt salariat?

Da, dacă venitul net din chirii, împreună cu alte venituri nesalariale (dividende, dobânzi, drepturi de autor), ajunge la cel puțin 24.300 de lei pentru 2026. Salariul nu intră în această sumă și nu te scutește de CASS pe chirii.

Până când se depune declarația unică pentru chirie?

Pentru chiriile din 2026, până la 25 mai 2027 inclusiv. Tot atunci e și termenul de plată pentru impozit și CASS.

Trebuie să merg la notar cu contractul de închiriere?

Nu e obligatoriu. Un contract semnat între voi și înregistrat la ANAF e titlu executoriu pentru chirie și, dacă e pe durată determinată, pentru predarea locuinței la termen. Notarul e o alegere bună pentru situațiile complicate sau dacă vrei textul verificat de un specialist.

Cum se calculează impozitul dacă chiria e în euro?

Venitul anual se transformă în lei la cursul mediu anual comunicat de BNR pentru anul în care ai încasat chiria. Pe chiria anuală în lei aplici apoi formula obișnuită: minus 20%, apoi impozit de 10%.

Pe scurt, înainte să predai cheile

O închiriere fără griji are patru acte: contractul cu clauzele de mai sus, procesul-verbal de predare-primire, certificatul energetic și recipisa de înregistrare la ANAF. Primele trei le pregătești înainte de semnare, al patrulea îl obții în cel mult 30 de zile după. Restul e o singură dată pe an: declarația unică până pe 25 mai.

Dacă încă îți cauți chiriașul, îți publici anunțul gratuit de apartament de închiriat pe VDI.ro în câteva minute, cu până la 20 de fotografii, fără comision și fără exclusivitate. La fel de simplu e pentru o garsonieră de închiriat sau o casă de închiriat. Ca să-ți stabilești o chirie realistă, uită-te la apartamentele de închiriat direct de la proprietar, iar pentru un text care atrage chiriașii potriviți, citește ghidul nostru despre cum redactezi un anunț imobiliar. Când ai actele pregătite, chiriașul potrivit e la un anunț distanță.