Contractul de închiriere pentru chiriași și proprietari: clauze, preaviz, înregistrarea la ANAF (ghid 2026)

Contractul de închiriere a unei locuințe este reglementat de Codul civil: reguli generale pentru locațiune (art. 1.777 și următoarele) și reguli speciale pentru locuințe (art. 1.824–1.835). Legea nu cere o formă anume, dar un contract scris și înregistrat la ANAF îi dă proprietarului un titlu executoriu pentru chirie, iar chiriașului, dovada clară a ce s-a convenit. Mai jos: ce scrii în contract, ce prevede legea când contractul tace și ce drepturi are fiecare parte.

Articolul e despre închirierea locuințelor între persoane fizice. Dacă închiriezi un spațiu pentru o firmă, regulile diferă pe alocuri; le găsești în ghidul despre închirierea unui spațiu comercial între firme.

Ce trebuie să scrie în contractul de închiriere

Legal, contractul se consideră încheiat când părțile s-au înțeles asupra locuinței și a chiriei (art. 1.781). Practic, tot ce nu e scris devine, la prima neînțelegere, cuvântul unuia contra celuilalt. Clauzele care nu trebuie să lipsească:

• părțile: numele și datele de identificare ale proprietarului și ale chiriașului;
• locuința: adresa, numărul de camere, dependințele (boxă, loc de parcare) și lista bunurilor lăsate în folosință;
• durata: data de început și cea de sfârșit sau mențiunea că e pe durată nedeterminată;
• chiria: suma, moneda, data și modul de plată. Dacă e în euro și se plătește în lei, scrie cursul folosit;
• garanția: suma, ce acoperă și în cât timp se restituie. Codul civil nu are reguli speciale pentru garanție, deci totul ține de contract;
• utilitățile și întreținerea: cine plătește fiecare factură și cheltuielile comune ale blocului;
• cine mai locuiește în locuință, animalele de companie, eventualele restricții;
• încetarea: preavizul, cum se face notificarea, ce se întâmplă cu garanția.

Pune la contract un proces-verbal de predare, cu starea fiecărei camere, citirea contoarelor și fotografii, semnat de amândoi. Contează mai ales pentru chiriaș: până la proba contrară, legea prezumă că a primit locuința în stare bună (art. 1.821), iar la plecare trebuie s-o restituie în starea în care a primit-o, mai puțin uzura normală. Despre recuperarea garanției, citește și ghidul pentru protejarea garanției.

Nu îți dăm un model de contract de copiat: fiecare locuință și fiecare înțelegere sunt diferite, iar un model generic ascunde exact clauzele care contează. Folosește lista de mai sus ca verificare; pentru un contract lung sau o proprietate scumpă, cere părerea unui avocat sau fă contractul la notar.

Ce prevede legea când contractul nu spune nimic

Situația	Regula din Codul civil
Nu s-a scris durata	Locuință nemobilată: se consideră închiriată pe un an. Cameră sau apartament mobilat: pe unitatea de timp pentru care se plătește chiria, de exemplu o lună (art. 1.785).
Nu s-a scris data plății	Pentru un contract între o lună și un an: în prima zi lucrătoare a fiecărei luni. De la un an în sus: în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru (art. 1.797).
Reparațiile	Proprietarul face reparațiile necesare ca locuința să poată fi folosită (art. 1.788). Chiriașul face reparațiile de întreținere curentă (art. 1.802).
Contractul a expirat, dar chiriașul a rămas	Dacă plătește în continuare și proprietarul nu se opune, se consideră încheiat un contract nou, pe durată nedeterminată (art. 1.810).

Drepturile și obligațiile chiriașului și ale proprietarului

Chiriașul

• plătește chiria la termen și folosește locuința cu prudență, potrivit destinației ei (art. 1.796, 1.799);
• îl anunță imediat pe proprietar când apare o reparație care îi revine acestuia; altfel răspunde pentru pagubă (art. 1.801);
• nu poate subînchiria și nu poate ceda contractul fără acordul scris al proprietarului (art. 1.833);
• alte persoane pot locui cu el, dacă contractul nu interzice, dar răspund solidar cu el pentru obligațiile din contract (art. 1.832);
• la un nou contract pentru aceeași locuință are, la condiții egale, drept de preferință, dacă și-a respectat obligațiile (art. 1.828).

Proprietarul

• face reparațiile necesare; dacă, deși anunțat, nu se apucă de ele, chiriașul le poate face el și își recuperează apoi banii de la proprietar (art. 1.788);
• dacă o reparație urgentă durează mai mult de 10 zile, chiria scade proporțional (art. 1.803);
• poate cere daune și rezilierea dacă chiriașul schimbă destinația locuinței sau o deteriorează (art. 1.800).

Clauze care nu produc efecte, chiar dacă sunt semnate (art. 1.826): obligația chiriașului de a face asigurare la un asigurător impus de proprietar, plata în avans a unor reparații estimate doar de proprietar și dreptul proprietarului de a reduce sau suprima, fără compensare, serviciile promise prin contract.

Cum se încheie contractul: preaviz și reziliere

• Contract pe durată determinată: încetează de drept la termen, fără notificare (art. 1.809). Chiriașul poate pleca mai devreme cu un preaviz de cel puțin 60 de zile, iar orice clauză contrară se consideră nescrisă. Proprietarul îl poate denunța înainte de termen doar dacă în contract s-a prevăzut că o poate face pentru nevoile locative proprii sau ale familiei, cu preavizul de mai jos (art. 1.825).
• Contract pe durată nedeterminată: chiriașul dă un preaviz de cel puțin un sfert din intervalul de plată (la chirie lunară, aproximativ o săptămână). Proprietarul dă un preaviz de cel puțin 60 de zile dacă chiria se plătește lunar sau mai rar și de cel puțin 15 zile dacă se plătește mai des (art. 1.824).
• Rezilierea: dacă una dintre părți nu își respectă obligațiile, cealaltă poate rezilia contractul. Proprietarul poate cere instanței rezilierea și când chiriașul face imposibilă conviețuirea cu vecinii (art. 1.830).
• Evacuarea: dacă legea nu prevede altfel, se face pe baza unei hotărâri judecătorești, iar chiriașul datorează chiria până la eliberarea efectivă (art. 1.831).

Înregistrarea contractului la ANAF

Proprietarul persoană fizică care obține venituri din chirie înregistrează contractul la organul fiscal în cel mult 30 de zile de la încheiere, cu formularul C168 („Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune”). Același formular se folosește și pentru modificarea sau încetarea contractului. Cererea se depune online, prin Spațiul Privat Virtual, la registratura ANAF sau prin poștă, cu scrisoare recomandată. Venitul din chirie se declară apoi prin declarația unică; cât impozit datorezi și ce contribuții se aplică verifici pe anaf.ro sau cu un contabil.

Înregistrarea nu e doar o obligație fiscală, ci și o protecție pentru proprietar:

• contractul înregistrat la ANAF este titlu executoriu pentru plata chiriei (art. 1.798): la neplată, proprietarul poate trece la executare fără un proces pentru recunoașterea datoriei;
• un contract pe durată determinată, înregistrat la ANAF, este titlu executoriu și pentru eliberarea locuinței la expirare (art. 1.809 alin. 3), la fel ca după împlinirea preavizului de denunțare (art. 1.816 alin. 3).

Același efect îl are contractul încheiat la notar.

Ce verifici înainte de semnare

1. Chiriașul: cere un extras de carte funciară sau actul de proprietate și compară numele cu actul de identitate al celui care semnează. Dacă semnează altcineva decât proprietarul, cere împuternicirea.
2. Proprietarul: verifică identitatea chiriașului și trece în contract cine va locui efectiv în locuință.
3. Amândoi: semnați procesul-verbal de predare cu fotografii, înainte de mutare.

Unde găsești o locuință de închiriat

În septembrie 2026, pe VDI.ro erau active 12.547 de anunțuri cu apartamente de închiriat, 997 cu garsoniere și 1.222 cu case și vile de închiriat. Pornește de la apartamente de închiriat, garsoniere de închiriat sau case de închiriat și alege orașul: apartamente de închiriat în București, în Cluj-Napoca, în Timișoara, în Iași sau în Brașov. Poți filtra doar ofertele de la proprietari, fără comision, iar dacă salvezi căutarea primești pe email anunțurile noi.

Pe harta anunțurilor vezi unde e fiecare locuință, iar cu compararea anunțurilor pui variantele una lângă alta. Pentru nivelul chiriilor din orașul tău, vezi indicii pieței imobiliare.

Ești proprietar și cauți chiriaș? Publici gratuit: îți faci cont și pui anunțul în câteva minute. Pașii și sfaturile pentru un anunț bun sunt în ghidul de publicare gratuită pentru proprietari.

Întrebări frecvente

E valabil un contract de închiriere verbal?

Codul civil consideră contractul încheiat din momentul în care părțile s-au înțeles asupra locuinței și a chiriei (art. 1.781). Fără un înscris însă, e greu de dovedit ce s-a convenit, proprietarul nu îl poate înregistra la ANAF și nu are titlu executoriu pentru chirie.

Trebuie să fac contractul de închiriere la notar?

Nu e obligatoriu. Contractul scris între părți și înregistrat la ANAF are aceeași putere de titlu executoriu pentru plata chiriei ca unul încheiat la notar (art. 1.798).

Cu cât timp înainte trebuie să anunț că mă mut?

La un contract pe durată determinată, cu cel puțin 60 de zile înainte, oricât de lung ar fi contractul; o clauză care îți cere mai mult nu produce efecte (art. 1.825). La un contract fără durată, preavizul e de cel puțin un sfert din intervalul de plată a chiriei, dacă nu ați convenit altfel (art. 1.824).

Mă poate da proprietarul afară înainte de termen?

Doar în situațiile prevăzute de lege: dacă nu îți respecți obligațiile (reziliere), dacă ai un contract fără durată și primești preavizul legal sau dacă în contract scrie că poate denunța pentru nevoile locative proprii ori ale familiei. Evacuarea se face, ca regulă, pe baza unei hotărâri judecătorești (art. 1.831).

Pot subînchiria o cameră din apartamentul închiriat?

Doar cu acordul scris al proprietarului. În acest caz, dacă nu s-a convenit altfel, subchiriașul răspunde împreună cu tine față de proprietar (art. 1.833).

Vezi apartamentele de închiriat pe VDI.ro