Închiriere spațiu comercial între firme: perioadă, investiții și alte clauze din contract (ghid 2026)

Când o firmă închiriază un spațiu comercial de la altă firmă, contractul este o locațiune reglementată de Codul civil (art. 1.777 și următoarele). Legea lasă părțile să negocieze aproape totul: perioada, chiria, garanția, cine plătește amenajările și cum se încheie contractul. Unde contractul nu spune nimic, se aplică regulile din Codul civil, iar ele nu sunt întotdeauna cele pe care le-ai fi vrut. Mai jos găsești ce prevede legea pentru fiecare clauză importantă și ce merită scris negru pe alb înainte de semnare.

Pentru spațiile în care un profesionist își desfășoară activitatea (magazine, birouri, depozite, restaurante) se aplică regulile generale ale locațiunii, plus câteva reguli de la închirierea locuințelor: preavizul, rezilierea și evacuarea (art. 1.778 alin. 3). Articolul explică aceste reguli generale; pentru un contract pe mulți ani sau cu investiții mari, cere părerea unui avocat.

Perioada: pe cât timp închiriezi

• Durata maximă este de 49 de ani. Dacă scrieți mai mult, termenul se reduce de drept la 49 de ani (art. 1.783).
• Fără durată scrisă: pentru un spațiu în care un profesionist își desfășoară activitatea, contractul se consideră încheiat pe un an, dacă nu există uzanțe care să spună altceva (art. 1.785).
• La termen, contractul încetează de drept, fără nicio notificare (art. 1.809).
• Tacita relocațiune: dacă după expirare chiriașul rămâne în spațiu, plătește în continuare și proprietarul nu se opune, se consideră încheiat un contract nou, în aceleași condiții, dar pe durată nedeterminată (art. 1.810). Dacă nu vreți asta, scrieți în contract cum se prelungește: prin act adițional, cu cât timp înainte se anunță intenția.

Pentru chiriaș, durata trebuie legată de investiție: dacă bagi bani într-o amenajare care se amortizează în câțiva ani, un contract pe un an te lasă descoperit. Pentru proprietar, o durată lungă înseamnă venit sigur, dar și mai puțină libertate de a vinde sau de a schimba destinația spațiului.

Chiria, plata și garanția

Dacă nu scrieți când se plătește chiria și nu există uzanțe, Codul civil stabilește: la un contract de cel puțin un an, în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru; sub un an, în prima zi lucrătoare a fiecărei luni (art. 1.797). Între firme, aproape întotdeauna se convine altceva, de regulă plata lunară, în avans, pe bază de factură. Scrieți explicit:

• cuantumul chiriei și moneda; dacă e stabilită în euro, cursul și data la care se face conversia;
• termenul de plată și penalitățile de întârziere;
• dacă și cum se modifică chiria în timp (indexare, renegociere la anumite intervale);
• cine plătește utilitățile, cheltuielile comune ale clădirii, impozitul pe clădire și asigurarea.

Garanția nu are reguli speciale în Codul civil, deci totul ține de contract: suma, în ce situații o poate reține proprietarul și în cât timp se restituie după predarea spațiului.

Contractul încheiat prin înscris sub semnătură privată și înregistrat la organele fiscale, sau cel încheiat la notar, este titlu executoriu pentru plata chiriei (art. 1.798). Contractul pe durată determinată încheiat în aceeași formă devine titlu executoriu și pentru eliberarea spațiului la expirare (art. 1.809). Concret, proprietarul poate trece direct la executare, fără un proces în prealabil. Cum anume se înregistrează contractul, află de la contabil sau de la ANAF.

Investițiile: amenajări, îmbunătățiri și cine le plătește

E clauza pe care o regretă cei mai mulți chiriași când nu o negociază. Regula din lege (art. 1.823):

• proprietarul are dreptul să păstreze lucrările adăugate de chiriaș pe durata contractului;
• chiriașul poate primi despăgubiri pentru ele doar dacă le-a făcut cu acordul prealabil al proprietarului;
• dacă le-a făcut fără acord, proprietarul poate cere readucerea spațiului la starea inițială, plus despăgubiri pentru orice pagubă, iar chiriașul nu poate reține spațiul până i se plătesc lucrările.

Schimbarea destinației spațiului sau modificarea lui fără acord îi dă proprietarului dreptul la daune-interese și, după caz, la rezilierea contractului (art. 1.800). De aceea, lucrările trebuie trecute în contract sau într-o anexă:

• lista lucrărilor aprobate (compartimentări, instalații, ventilație, vitrine, firmă luminoasă);
• ce rămâne în spațiu la final și ce poate lua chiriașul cu el;
• dacă proprietarul plătește o parte, o scade din chirie sau acordă câteva luni fără chirie cât durează amenajarea;
• cine obține avizele și autorizațiile necesare lucrărilor.

Reparațiile și subînchirierea

• Proprietarul face reparațiile necesare ca spațiul să poată fi folosit conform destinației, pe toată durata contractului (art. 1.788). Dacă, deși a fost anunțat, nu se apucă de ele, chiriașul le poate face și recupera banii, cu dobândă.
• Chiriașul face reparațiile de întreținere curentă, dacă nu s-a stabilit altfel (art. 1.802). Trebuie să-l anunțe imediat pe proprietar când apare o reparație care îi revine acestuia (art. 1.801).
• Dacă o reparație urgentă durează mai mult de 10 zile, chiria scade proporțional; dacă spațiul devine inutilizabil pe durata ei, chiriașul poate rezilia (art. 1.803).

Reparațiile se pot împărți și altfel decât în lege, cu condiția să fie scris.

Subînchirierea și cedarea contractului

Dacă în contract nu scrie nimic, chiriașul poate subînchiria spațiul, total sau parțial, și poate chiar ceda contractul altcuiva (art. 1.805). Interdicția de a subînchiria o include și pe cea de a ceda contractul, dar invers nu (art. 1.806). Proprietarul care vrea să știe cine îi folosește spațiul trebuie să scrie clar că subînchirierea și cesiunea se fac doar cu acordul lui scris.

Încetarea contractului și ce se întâmplă dacă spațiul se vinde

Situația	Ce prevede Codul civil
Contract fără durată	Oricare parte îl poate denunța prin notificare, cu respectarea preavizului (art. 1.816, art. 1.824).
Una dintre părți nu își respectă obligațiile	Cealaltă poate rezilia, cu daune-interese dacă e cazul (art. 1.817, art. 1.830).
Spațiul e distrus sau nu mai poate fi folosit	Contractul încetează de drept; dacă nu mai poate fi folosit doar parțial, chiriașul cere rezilierea sau scăderea chiriei (art. 1.818).
Proprietarul vinde spațiul	Contractul rămâne valabil față de cumpărător dacă a fost notat în cartea funciară (art. 1.811). Părțile pot conveni ca înstrăinarea să pună capăt contractului, dar tot cu un termen de preaviz (art. 1.812).
Evacuarea	Dacă legea nu prevede altfel, se face pe baza unei hotărâri judecătorești (art. 1.831), cu excepția cazurilor în care contractul e titlu executoriu.

Pentru chiriașul care investește într-o amenajare, notarea contractului în cartea funciară e o protecție reală: fără ea, un nou proprietar nu e obligat să respecte contractul. La final, spațiul se predă în starea în care a fost primit, cu excepția uzurii normale (art. 1.821). De aceea contează un proces-verbal de predare detaliat, cu fotografii, semnat la început.

Ce verifici înainte să semnezi

1. Cine e proprietarul. Cere un extras de carte funciară recent: vezi proprietarul, dacă există ipoteci sau alte sarcini și dacă persoana care semnează are dreptul să o facă.
2. Dacă spațiul permite activitatea ta. Destinația spațiului, avizele de funcționare și regulile clădirii diferă de la o activitate la alta. Întreabă la primărie ce autorizații îți trebuie înainte să te angajezi.
3. Costurile reale pe lună. Chiria plus utilități, cheltuieli comune, întreținere și, dacă e cazul, impozitul preluat de la proprietar.
4. Prețul pieței. Compară chiria cerută cu oferte asemănătoare din aceeași zonă.

În septembrie 2026, pe VDI.ro erau active 1.806 anunțuri cu spații comerciale de închiriat și 1.650 cu birouri de închiriat. Poți porni de la spații comerciale de închiriat și filtra pe oraș: spații comerciale de închiriat în București, în Cluj-Napoca, în Timișoara, în Iași sau în Brașov. Pentru o firmă de servicii, vezi și birourile de închiriat, iar pentru producție sau depozitare, spațiile industriale de închiriat.

Pe harta anunțurilor vezi ce e în jurul fiecărui spațiu, iar cu compararea anunțurilor pui două-trei variante una lângă alta. Dacă te gândești să cumperi în loc să închiriezi, uită-te la spațiile comerciale de vânzare și la indicii pieței imobiliare. Despre alegerea locației, citește și ghidul pentru un spațiu comercial central, iar despre contractele de închiriere în general, contractul de închiriere pentru chiriași și proprietari.

Întrebări frecvente

Care e durata maximă a unui contract de închiriere pentru un spațiu comercial?

49 de ani (art. 1.783 din Codul civil). Un termen mai lung trecut în contract se reduce automat la 49 de ani.

Trebuie înregistrat contractul la ANAF?

Codul civil nu condiționează valabilitatea contractului de înregistrare. Contractul înregistrat la organele fiscale devine însă titlu executoriu pentru plata chiriei (art. 1.798), deci proprietarul poate trece direct la executare dacă nu e plătit. Obligațiile fiscale ale fiecărei firme le stabilești cu contabilul.

Cine plătește amenajările făcute de chiriaș?

Cum convin părțile. Dacă nu convin nimic și chiriașul lucrează fără acordul prealabil al proprietarului, nu poate cere bani pentru lucrări, iar proprietarul poate cere readucerea spațiului la starea inițială (art. 1.823).

Pot subînchiria o parte din spațiu altei firme?

Da, dacă contractul nu îți interzice expres acest lucru (art. 1.805). Citește bine clauza: multe contracte cer acordul scris al proprietarului.

Ce se întâmplă cu contractul dacă proprietarul vinde spațiul?

Dacă locațiunea a fost notată în cartea funciară, noul proprietar preia contractul cu toate drepturile și obligațiile (art. 1.811 și 1.813). Dacă nu a fost notată, chiriașul riscă să nu-și poată opune contractul cumpărătorului.

Vezi spațiile comerciale de închiriat pe VDI.ro