Deschiderea unei agenții imobiliare și gestionarea tranzacțiilor imobiliare: cunoștințe și abilități necesare în 2026

Ca să deschizi o agenție imobiliară în România ai nevoie de o firmă (de obicei SRL sau PFA) cu activitatea de intermediere imobiliară înregistrată la Registrul Comerțului, de un contract de intermediere pe care să-l semnezi cu clienții și de regulile impuse agențiilor imobiliare de legea privind prevenirea spălării banilor. Apoi urmează partea care ține agenția în viață: să știi ce acte cere fiecare tranzacție, cum se trece de la antecontract la notar și cum aduci constant proprietăți și clienți. Mai jos le iei pe rând.

1. Firma: SRL sau PFA

Cele mai folosite forme pentru o agenție imobiliară sunt SRL-ul și PFA-ul.

• SRL: potrivit dacă vrei să angajezi agenți, să ai parteneri sau să crești. Asociații răspund, în principiu, în limita aportului adus la firmă.
• PFA: mai simplu de pornit și de administrat, potrivit pentru un agent care lucrează singur. În schimb, răspunzi pentru datoriile activității și cu bunurile personale.

Impozitarea diferă de la o formă la alta și se schimbă des. Hotărăște împreună cu un contabil, pe cifrele tale.

Codul CAEN

În clasificarea CAEN Rev. 3, activitatea agențiilor imobiliare este clasa 6831 – Servicii de intermediere a tranzacțiilor imobiliare. Firmele înregistrate înainte de 2025 au de actualizat descrierea activității după noua clasificare până la 25 septembrie 2026, termen stabilit prin HG nr. 284/2025 (detalii pe site-ul ONRC). Dacă vrei să oferi și administrare de proprietăți, verifică în lista CAEN Rev. 3 codul potrivit și adaugă-l de la început.

Obligațiile de prevenire a spălării banilor

Legea nr. 129/2019 trece agenții imobiliari printre entitățile raportoare (art. 5 alin. 1 lit. h), supravegheate de Oficiul Național de Prevenire și Combatere a Spălării Banilor (ONPCSB). Asta înseamnă, printre altele, identificarea clienților, evaluarea riscului și raportarea anumitor operațiuni. Informează-te direct pe site-ul ONPCSB despre ce trebuie să ai pregătit din prima zi.

2. Contractele cu care lucrează o agenție

Contractul de intermediere (cu clientul tău)

Codul civil îl reglementează la art. 2.096–2.102. Câteva reguli pe care orice agent ar trebui să le știe:

• ai dreptul la comision doar dacă tranzacția se încheie ca urmare a intermedierii tale (art. 2.097);
• cheltuielile făcute pentru intermediere (de exemplu, promovarea) ți se restituie doar dacă scrie expres în contract (art. 2.098);
• clientul trebuie să te anunțe în cel mult 15 zile că s-a încheiat contractul intermediat, altfel comisionul se dublează, dacă nu ați convenit altfel (art. 2.101);
• îl poți reprezenta pe client la semnare doar cu împuternicire expresă (art. 2.102).

Dacă doi agenți au intermediat aceeași tranzacție și contractul nu spune altfel, comisionul se împarte în mod egal între ei (art. 2.099). Scrie în contract clar comisionul, cine îl plătește, când devine datorat și dacă ai exclusivitate.

Antecontractul (promisiunea de vânzare-cumpărare)

Fixează prețul, termenul și avansul până la semnarea actului final. Dacă una dintre părți refuză nejustificat să semneze contractul promis, cealaltă poate cere instanței o hotărâre care să țină loc de contract, în termen de 6 luni (art. 1.669).

Contractul de vânzare-cumpărare

Pentru imobile se încheie la notar, în formă autentică, altfel e nul absolut (art. 1.244 din Codul civil). Despre rolul notarului, citește și rolul notarilor publici în tranzacțiile imobiliare.

Contractul de închiriere

E regula de bază a Codului civil pentru locațiune (art. 1.777 și următoarele). Pentru ce trebuie trecut într-un contract de închiriere comercială, vezi închirierea unui spațiu comercial între firme.

3. Actele unei tranzacții: ce pregătești cu clientul

• actul de proprietate al vânzătorului (contract de vânzare, certificat de moștenitor, contract de donație etc.);
• extrasul de carte funciară: arată proprietarul, ipotecile și alte sarcini; verifică-l încă de la preluarea proprietății;
• certificatul de atestare fiscală de la primărie, care arată că impozitele pe proprietate sunt plătite;
• certificatul de performanță energetică: potrivit Legii nr. 372/2005, se prezintă cumpărătorului sau chiriașului înainte de semnare, iar indicatorii lui trebuie trecuți în anunț;
• actele de identitate ale părților și, dacă e cazul, procura autentică a celui care semnează în locul altcuiva;
• actele care arată regimul matrimonial al vânzătorului, pentru că de el depinde cine trebuie să-și dea acordul la vânzare;
• la apartamente, întreabă notarul dacă e nevoie și de o adeverință de la asociația de proprietari privind întreținerea.

Lista exactă o confirmă notarul, în funcție de proprietate. Ca să le spui clienților dinainte cât îi costă actele, folosește calculatorul de taxe notariale, iar pentru cumpărătorii cu credit, calculatorul de credit.

4. Pașii unei vânzări, de la anunț la chei

1. Preluarea proprietății: contractul de intermediere, verificarea actelor și a cărții funciare, vizionarea și fotografiile.
2. Prețul: compari cu proprietăți asemănătoare din zonă (vezi mai jos instrumentele) și îl discuți deschis cu proprietarul.
3. Anunțul: titlu clar, descriere completă, fotografii bune, publicat acolo unde caută cumpărătorii.
4. Vizionările și negocierea: califici cumpărătorii (buget, credit, termen) înainte de vizionare.
5. Antecontractul și, dacă e cazul, dosarul de credit.
6. Notarul: pregătești actele, programarea și verifici că ambele părți știu ce aduc.
7. Predarea: proces-verbal cu indexurile contoarelor și cheile.

5. De unde vin clienții unei agenții noi

La început, clienții vin din două surse: proprietarii care îți dau proprietăți de vândut și cumpărătorii care găsesc anunțurile tale. Ambele depind de vizibilitate.

• Anunțuri pe portaluri. Pe VDI.ro, ca agenție, îți faci cont gratuit și publici ofertele. Ele apar în aceleași liste cu ofertele celor peste 300 de agenții active pe site, pe paginile de categorie și de oraș, de exemplu apartamente de vânzare, apartamente de închiriat, case de vânzare sau terenuri de vânzare.
• Pagina agenției. Agențiile apar în lista pe oraș, unde oamenii caută un agent în zona lor: agenții imobiliare din București, din Cluj-Napoca, din Iași, din Timișoara.
• Site propriu și rețele sociale. Despre cum ajunge un site de agenție în Google, citește SEO pentru agenții imobiliare.
• Recomandări. Un client mulțumit aduce următorul. Cere recenzii după fiecare tranzacție.

Când ai nevoie de mai mult, pachetele VDI.ro pentru agenții adaugă site web propriu legat de anunțuri, CRM și anunțurile proprietarilor particulari. Din septembrie 2026, pachetele pentru agenții pornesc de la 10 € pe lună + TVA și includ toate modulele; diferă numărul de anunțuri și de conturi de agent. Anunțurile deja publicate rămân pe loc când schimbi pachetul.

6. Abilitățile care fac diferența

• Cunoașterea pieței. Clientul te întreabă „cât valorează?”. Răspunsul vine din date, nu din impresie: indicii pieței imobiliare, analiza comparativă și indicatorii imobiliari pe județ.
• Negocierea. Știi dinainte limitele clientului și argumentele celeilalte părți.
• Comunicarea. Explici pașii și actele pe înțelesul clientului și îl ții la curent fără să te caute el.
• Organizarea. Fiecare proprietate, client, vizionare și termen notat undeva, nu în memorie. Un CRM imobiliar te ajută să nu pierzi nimic din ce ai promis.
• Actualizarea. Legislația și regulile fiscale se schimbă. Verifică-le periodic pe surse oficiale.

Întrebări frecvente

Ce cod CAEN are o agenție imobiliară?

În CAEN Rev. 3, clasa 6831 – Servicii de intermediere a tranzacțiilor imobiliare.

Când are agentul dreptul la comision?

Potrivit art. 2.097 din Codul civil, doar dacă tranzacția se încheie ca urmare a intermedierii lui. Cuantumul și momentul plății le stabilești în contractul de intermediere.

O agenție imobiliară trebuie să raporteze la ONPCSB?

Da. Legea nr. 129/2019 îi include pe agenții imobiliari printre entitățile raportoare. Obligațiile concrete sunt explicate pe site-ul ONPCSB.

Pot deschide o agenție imobiliară ca PFA?

Da, dacă lucrezi singur. Dacă vrei să angajezi agenți sau să ai asociați, SRL-ul e de obicei varianta potrivită. Decide împreună cu un contabil.

Cât costă să public anunțurile agenției pe VDI.ro?

Începi gratuit: îți faci cont de agenție și publici ofertele pe VDI.ro fără niciun cost. Când ai nevoie de mai mult, de exemplu site propriu al agenției, promovări incluse sau bannere, treci pe un pachet plătit. Prețurile și ce include fiecare sunt pe pagina de pachete.

Vezi pachetele VDI.ro pentru agenții